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  3. 2017年5月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下： (1)2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。

2017年5月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下： (1)2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。

admin2018-06-20  20
问题 2017年5月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
(1)2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。
(2)2016年3月开始动工建设，发生开发成本5000万元：银行贷款凭证显示利息支出1000万元。
(3)2017年5月项目已销售可售建筑面积的80％，共计取得含税收入21000万元；可售建筑面积的20％投资人股某酒店，约定共担风险、共享利益。
(4)公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税1200万元。其他相关资料：当地适用的契税税率为5％，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5％，该公司选择简易计税方法计算增值税。
要求：根据上述资料，按照要求(1)至要求(6)计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。
以下说法正确的有(    )。
选项 A、该公司的增值税需要向不动产所在地主管地税机关预缴，向机构所在地主管国税机关申报纳税
B、税务机关应对清算补缴的土地增值税加收滞纳金
C、回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应计入房地产企业的转让收入
D、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本
E、土地增值税向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
答案D,E
解析 (1)该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=8000+8000×5％=8400(万元)
(2)该公司应该缴纳的增值税=21000÷80％÷(1+5％)×5％=1250(元)
(3)该公司清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=1250×(7％+3％+2％)=150(万元)
(4)扣除项目金额=8400+(5000—1000)+[1000+(8400+4000)×5％]+150+(8400+4000)×20％=16650(万元)
(5)增值额=21000÷80％÷(1+5％)一16650=8350(万元)，增值率=8350÷16650×100％=50．15％，适用税率40％，速算扣除系数5％。
应纳土地增值税=8350×40％一16650×5％=3340—832．5=2507．5(万元)
应补缴土地增值税=2507．5—1200=1307．5(万元)
(6)选项A，房地产开发企业的增值税需要向不动产所在地主管国税机关预缴，向机构所在地主管国税机关申报纳税；选项B，根据规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金；选项C，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
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