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  3. 某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。 相关资料如下： (1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米

某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。 相关资料如下： (1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米

admin2012-09-30  27
问题 某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。
    相关资料如下：
    (1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；
    (2)土地开发费为80元/平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；
    (3)税费主要为耕地占用税，按5元/平方米计征，其他税费不计；
    (4)二年期贷款利息为10％；
    (5)利润率为20％；
    (6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。
    要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。
    (1)无限年期土地使用权价格；
    (2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。
    (计算结果以“元”为单位，保留两位小数)
选项
答案土地取得费为500元/平方米；土地开发费为80元／平方米；税费为5元／平方米 利息=(土地取得费+税费)×10％×2+土地开发费×10％×2×1／2=(500+5)×10％×2+80×10％×2×l／2=109(元/平方米) 利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×20％) =(500+80+5)x20％ =117(元/平方米) 土地所有权增值收益=(500+80+5+109+117)×25％=202．75(元/平方米) 估算土地价格： (1)无限年期土地使用权价格为： 土地单价为：500+80+5+109+117+202．75=1013．75(元/平方米) 土地总价为：1013．75×15000=15 206 250(元) (2)50年期土地使用权的价格(假设折现率为10％)为： 土地单价为：1013．75×[1一l／(1+10％)50]=1013．75×0．9915=1005．13(元/平方米) 土地总价为：1005．13×15 000=15 076 950(元)
解析
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