评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。待估项目建成于2008年年初,于2004年年初取得土地使用权,年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定:主体结构部分成新率为90%,装饰装修部分成新率为75%,设备及安装部分成新率为80%。三部分

admin2011-06-23  41

问题 评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。待估项目建成于2008年年初,于2004年年初取得土地使用权,年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定:主体结构部分成新率为90%,装饰装修部分成新率为75%,设备及安装部分成新率为80%。三部分占工程造价的比例分别为25%、10%和65%。建筑物耐用年限为50年,不考虑残值。此外,由于待估项目所在行业市场变化,预计未来2年内,每年净收益将减少20万元。
要求:
1.假定使用年限法权重40%,观察法权重60%,按综合法计算待估项目成新率。
2.假定折现率为8%,利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额,并计算待估项目总损耗额。
3.计算待估项目的评估价。(前面已求出总投资额为4149.99万元;涉及金额的,以人民币万元为单位;计算结果保留两位小数)

选项

答案1.假定使用年限法权重40%,观察法权重60%,按综合法计算待估项目成新率。 ①使用年限法:4÷50×100%=8%,成新率=(1—8%)×100%=92% ②观察法:(90%×25%+75%×10%+80%×65%)×100%=82% ③综合法:(92%×40%4-82%×60%)×100%=86% 2.假定折现率为8%,利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额,并计算待估项目总损耗顿。 ①损耗额:D=20/(1+8%)+20/(1+8%)2=35.67(万元) ②总损耗额:4149.99×(1—86%)+35.67=616.67(万元) 3.待估项目的评估价:4149.99—616.67=3533.32(万元)

解析
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