东南融资租赁公司与西北公司订立一份融资租赁合同。该合同约定：东南公司按西北公司要求，从国外购进一套设备租赁给西北公司使用；租赁期限5年，从设备交付时起算，年租金200万元(每季支付50万元)；租期届满后，租赁设备归西北公司所有。为了保证西北公司履行融资租赁

admin2012-03-23 26

问题东南融资租赁公司与西北公司订立一份融资租赁合同。该合同约定：东南公司按西北公司要求，从国外购进一套设备租赁给西北公司使用；租赁期限5年，从设备交付时起算，年租金200万元(每季支付50万元)；租期届满后，租赁设备归西北公司所有。为了保证西北公司履行融资租赁合同规定的义务，中部公司所属的职能部门在征得中部公司的口头同意后，与东南公司订立了保证合同，约定在西北公司不履行融资租赁合同规定的义务时，由中部公司的职能部门承担保证责任。
东南公司依约将采购的设备交付给西北公司使用；西北公司依约开始向东南公司支付租金。合同履行期间，东南公司获悉：西北公司在融资租赁合同洽谈期间所提交的会计报表严重不实；隐瞒了逾期未还银行巨额贷款的事实。东南公司随即与西北公司协商，并达成了进一步加强担保责任的协议，即：西北公司将其所有的一栋厂房作抵押，作为其履行融资租赁合同项下义务的担保。为此，东南公司与西北公司订立了书面抵押合同，西北公司将用于抵押的厂房的所有权证书交东南公司收存。尽管如此，西北公司还是继续停止向东南公司支付租金。经东南公司多次催告，西北公司一直未支付租金。东南公司调查的情况显示：西北公司实际已处于资不抵债的境地。合同履行期间，承租物经过一段时期的维修，西北公司认为，既然租赁物的所有权归出租人所有，那么相应维修费应该由东南公司承担。
要求：根据本题所述内容，分别回答下列问题。
(1) 东南公司在西北公司停止支付租金后，可否以西北公司存在欺诈行为为由撤销融资租赁合同?简要说明理由。
(2) 东南公司是否可以解除融资租赁合同?简要说明理由。
(3) 职能部门与东南公司签订的保证合同是否有效?简要说明理由。
(4) 西北公司将房产抵押给东南的，该抵押权是否有效?简要说明理由。
(5) 西北公司认为维修费应该由东南公司承担的观点是否正确?简要说明理由。

选项

答案(1) 东南公司在西北公司停止支付租金后，不能以西北公司存在欺诈行为为由撤销融资租赁合同。根据规定，具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消灭。这里东南公司在得知受到欺诈后，没有提出撤销合同，而是与西北公司协商后，同意继续履行合同，实质上就是以自己的行为放弃撤销权，因此，东南公司不能撤销融资租赁合同。知识点：《合同法》规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：①具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；②具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 (2) 东南公司可以解除融资租赁合同。《合同法》规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同，其中当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。在本题中，西北公司停止向东南公司支付租金，经东南公司多次催告，西北公司一直未支付租金，因此，东南公司可以解除融资租赁合同。在融资租赁合同中，承租人经销售后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可要求支付全部租金；也可解除合同，收回租赁物。 (3) 职能部门与东南公司签订的保证合同无效。根据规定，企业法人的职能部门不得担任保证人，提供保证的，保证合同无效。债权人知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的，因此造成的损失由债权人自行承担；债权人不知保证人为企业法人的职能部门，因此造成的损失，由债权人和保证人根据其过错各自承担相应的民事责任。 (4) 西北公司将房产抵押给东南，该抵押权无效。以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权以及以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。当事人以建筑物设定抵押时，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。在本题中，西北公司以厂房向东南公司设定抵押时，未办理抵押物登记，因此，抵押权无效。 (5) 西北公司认为维修费应该由东南公司承担的观点是不正确的。根据规定，融资租赁合同中，承租人应当妥善保管、使用租赁物，履行占有租赁物期间的维修义务，因此，维修费应该由承租人西北公司承担。

解析

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