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某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中,-1层为车库,有供出售的95个车位,-2层为人防和技术设备用房(
某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中,-1层为车库,有供出售的95个车位,-2层为人防和技术设备用房(
admin
2008-01-15
110
问题
某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m
2
,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中,-1层为车库,有供出售的95个车位,-2层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上4~18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售周期为6个月);平均建造成本为3500元/m
2
,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8%和5%;地价款在项目开发初期一次投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m
2
,商业用房年净租金收入为 2000元/m
2
,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和 6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
选项
答案
解:A.计算项目总开发价值: ①项目总建筑面积:4500×7.5=33750(m
2
) ②基底面积:4500×65%=2925(m
2
) ③住宅出售面积:33750-2925×5=19125(m
2
) ④商业用房建筑面积:2925×3=8775(m
2
) ⑤项目开发价值(分项)A.住宅:8000×19125×(1-6%)=14382(万元)B.车位:12×95×(1-6%)=1071.6(万元)C.商业:2000×8775×5.5=9652.5(万元) 出租部分无销售现金 项目开发总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(万元)B.计算开发成本: ①购地费:6000万元 ②建造成本:3500×33750=11812.5(万元) ③专业人员费用:11812.5×8%=945(万元) ④管理费:11812.5×5%=590.625(万元) ⑤财务费: 购地款利息=6000×[(1+7.5%)3.5-1]=1728.24(万元) 建造成本、专业人员费、管理费、利息: (11812.5+945+590.625)×[(1+7.5%)1.5-1)=1529.48(万元) 财务费用总计:1728.24+1529.48=3257.72(万元) ⑥销售费用:(8000×19125+120000×95)×2.5%=411(万元) ⑦项目开发总成本:6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)C.计算项目开发商利润:25106.1-23016.845=2089.255(万元)D.计算项目开发成本利润率:2089.255÷23016.845×100%=9.077%
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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