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  3. 有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元

有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元

admin2010-02-25  29
问题 有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米日，出租率为85%，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。试评估该宗地地价。
选项
答案年总收益2×365×85%×1000×5=3102500(元) (2) 年总费用=3102500×2%+3 500×5000×(1.5%+0.2%)+3102500×17.5%=902487.5(元) (3) 年纯收益=3102500-902487.5=2200012.5(元) (4) 房地产总价=22 00012.5/7%×[1-1/(1+7%)50-2]=30207215.38(元) (5)测算建筑费及专业费=3500×(1+10%)×5000=19250000(元) (6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19250000×[(1+6%)-1]=0.1236地价+1155000 (7) 开发商利润=(地价+19250000)×20%=0.2地价+3850000 (8) 地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润-30207215.38-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000地价=4496989.56(元)
解析
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