王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此

admin2009-12-16 47

问题王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

选项

答案计算已抵押贷款余额 [*] 已抵押贷款金额=4.06万元/(8%/12)×[1-(1+8%/12)^-40]=142.14万元已抵押贷款余额=200万元-142.14万元=57.86万元 (2) 测算在2009年10月18日的未设立法定优先受偿款的价格V 用净收益按一定比率递增的变形公式可得： V=50/(7%-5%){1-[(1+5%)/(1+7%)]³⁶}-26/(7%-3%){1-[(1+3%)/(1+7%)]³⁶}=747.43万元根据： [*] 可得：再次抵押价值=V-0-57.86万元/0.6-0=747.43万元-96.43万元=651.00万元。则该商铺在2009年10月18日的再次抵押价值为651万元。

解析

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