2. 司法
  3. 甲房产开发公司在交给购房人张某的某小区平面图和项目说明书中都标明有一个健身馆。张某看中小区健身方便，决定购买一套商品房并与甲公司签订了购房合同。张某收房时发现小区没有健身馆。下列哪些表述是正确的?(2014年试卷三第51题)

甲房产开发公司在交给购房人张某的某小区平面图和项目说明书中都标明有一个健身馆。张某看中小区健身方便，决定购买一套商品房并与甲公司签订了购房合同。张某收房时发现小区没有健身馆。下列哪些表述是正确的?(2014年试卷三第51题)

admin2015-04-23  33
问题 甲房产开发公司在交给购房人张某的某小区平面图和项目说明书中都标明有一个健身馆。张某看中小区健身方便，决定购买一套商品房并与甲公司签订了购房合同。张某收房时发现小区没有健身馆。下列哪些表述是正确的?(2014年试卷三第51题)
选项 A、甲公司不守诚信，构成根本违约，张某有权退房
B、甲公司构成欺诈，张某有权请求甲公司承担缔约过失责任
C、甲公司恶意误导，张某有权请求甲公司双倍返还购房款
D、张某不能滥用权利，在退房和要求甲公司承担违约责任之间只能选择一种
答案A，B
解析 首先，根据《商品房买卖合同解释》第3条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”可知，本题中，因甲公司交给张某的平面图和项目说明书中标明了健身馆，且张某购房的主要原因是看中了小区的健身，故可认定甲公司就健身房所作的说明和允诺具体确定，且健身房属于对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的要素，应属房屋买卖合同的内容，如甲公司交房时没有健身馆，即构成了甲公司的根本违约。根据《合同法》第94条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”可知，张某可以甲公司违约行为致使其合同目的不能实现为由解除合同要求退房。据此，选项A正确。同时，根据《合同法》第97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”可知，张某在解除合同后，不仅可以向甲公司要求退房，而且有权要求甲公司承担违约责任，赔偿其损失，据此，选项D认为张某只能在退房和要求甲公司承担违约责任之间选择一种的说法是错误的。
    其次，选项B考查缔约过失责任。所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，当事人一方违反诚实信用原则的要求，因自己的故意或过失给缔约相对方造成信赖利益的损失时，依法应当承担的损害赔偿责任。根据《合同法》第42条的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”可知，本题中，甲公司进行商品房销售宣传时虚构小区内设健身馆的事实，属于故意提供虚假情况，构成欺诈，使缔约相对人张某遭受损失，甲公司应依法承担缔约过失责任。据此，选项B正确。
    最后，选项C考查商品房买卖合同中惩罚性损害赔偿。根据《商品房买卖合同解释》第8条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”以及第9条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”可知，在商品房买卖合同中，买受人仅仅在上述特殊情形下才可请求惩罚性损害赔偿。本题中，甲公司虽然进行商品房销售宣传时虚构了健身馆事实，存在欺诈和恶意误导，但是均不属于买受人可以主张双倍返还购房款的情形，张某无权以此要求甲公司双倍返还购房款，据此，选项C的表述是错误的。
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