2. 工程
  3. 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4 500 m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15 600m2，其中地下两层，地下2层1 000m2为设备层；地下1层1 000m2为停

某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4 500 m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15 600m2，其中地下两层，地下2层1 000m2为设备层；地下1层1 000m2为停

admin2013-04-11  59
问题 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4 500 m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15 600m2，其中地下两层，地下2层1 000m2为设备层；地下1层1 000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积为4 000m2，5—16层为住宅，面积为9 600m2，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5 000元／m2，销售税费为售价的9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／m2，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金的30％计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为2 500元／m2，住宅为2 000元／m2，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3％，假设资金投入方式为第一年60％，第二年40％。目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原利率为7．5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原利率为8．5％。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
选项
答案1．解题思路及方法选用 先采用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。 2．解题步骤 第1步：计算开发总价值 (1)住宅部分：5 000元／m2×9 600m2=4 800万元 (2)商场和地下停车场部分 商场租金：5元／m2×4 000m2×365×70％=511万元 地下停车场租金：60个×480元(个.月)×12月=34．56万元 租金总收入：(511+34．56)万元=545．56万元 有关税费和经营管理费：545．56万元×30％=163．668万元 租金纯收入=(545．56-163．668)万元=381．892万元 价格=(381．892／7％)×[1-1／(1+7％)48]万元=5 243．56万元 (3)地上停车位部分 租金收入：400元／(个.月)×50个×12月=24万元 税费：24万元×30％=7．2万元 租金纯收入：(24-7．2)万元=16．8万元 价格：(16．8／7．5％)×[1-1／(1+7．5％)4s]万元=217．04万元 (4)合计：(4 800+5 243．56+217．04)万元=10 260．60万元 第2步：建安成本及专业费 商场和地下部分：2 500元／m2×6 000m2×(1+3％)=1 545万元 住宅部分：2 000元／m2×9 600m2×(1+3％)=1 977．6万元 地上停车位部分：50个×500元／个×(1+3％)=2．58万元 合计：(1 545+1 977．6+2．58)万元=3 525．18万元 第3步：销售税金 5 000元／m2×9 600 m2×9％=432万元 第4步：利息 利息=总地价×[(1+8％)2-1]+3 525．18×60％×[(1+8％)1.5-1]+3 525．18×40％×[(1+8％)1.5-1]=(0．1664 ×总地价+314． 14)万元 第5步：利润 利润=(总地价+3 525．18)×20％=(0．2×总地价+705．04)万元 第6步：余值 余值=总价值-建安成本及专业费-销售税金-利息-利润 即总地价=10 260．60-3 525．18-432-(0．1664×总地价+314．14)-(0．2×总地价+705．04) 1．366 4×总地价=5 284．24万元 总地价=3 867.27万元 第7步：开发商须交纳总地价的40％ 即3 867．27万元×40％=1 546．91万元
解析
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