需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格,获知该宗土地的面积为5000平方米,土地剩余使用年限为65年,建筑容积率为2,适宜建造某种类型的商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元,勘察设计等

admin2011-03-29 60

问题需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格,获知该宗土地的面积为5000平方米,土地剩余使用年限为65年,建筑容积率为2,适宜建造某种类型的商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元,勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%,第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。第二年需要投入40%的建筑安装费、专业费用及管理费。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%,房地产交易中卖方需缴纳的营业税等交易价格的6%,买方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%。买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%,预计该商品住宅在建成时可全部售出。售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2001年9月的总价,单价及楼面地价(折现率为12%)。

选项

答案解:(1)设该宗土地的总价为V [*] (4)销售税费总额=1594.39×(2%+6%) =127.55(万元) (5)购买该宗土地的税费总额=V×3% =0.03V(万元) (6)V=1594.39-810.36-155-0.03V 即 1.03V=1594.39-810.36-127.55 即 1.03V=784.03-127.55 即 1.03V=656.48 所以 V=637.36(万元) 因为土地总价=637.36(万元) 土地单价为=1274.72(元/m²) 土地楼面地价=637.36(元/m²)此题用到公式有: 净现金流量=现金流入量-现金流出量 [*]

解析

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