2. 工程
  3. 某在建工程为框架结构，开工于2006年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／m2。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工

某在建工程为框架结构，开工于2006年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／m2。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工

admin2010-08-08  39
问题 某在建工程为框架结构，开工于2006年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／m2。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)为每平方米建筑面积2300元。至2007年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40％的建设费用。预计至建成尚需1．5年(18个月)，还需要投入60％的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收人的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3％和6％，在建成前半年开始投人广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9％，折现率为13％)。
选项
答案设该在建工程的正常购买总价为V：续建完成后的总价值= [*] 上式中，A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限，rd为折现率，t为需要折现的年数。根据题意，它们分别如下：A=60元／(月·m2)×12月×12400m2×70％×(1—25％)=468．72万元Y=9％n是根据土地使用权剩余期限来确定，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束。由于土地使用期限为50年，从开工到建成为1．5年，建成半年后出租，所以n=(50—l．5一0．5)年=48年rd=9％t是把收益法计算出的续建完成后的价值折算到估价时点时的价值。由于收益法计算出的续建完成后的价值是在估价时点之后2年，所以t=2年续建完成后的总价值计算如下：续建完成后的总价值 [*] 续建总费用 [*] 销售费用总额= [*] 销售税费总额=3026．1l万元×6％=181．57万元购买该在建工程的税费总额=V×3％=0．03V万元V=3026．11一1604．01—96．84一181．57—0．03VV=1110．38万元故：该在建工程总价=1110．38万元该在建工程单价 [*]
解析
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