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某在建工程为框架结构,开工于2006年3月1日,总用地面积3000m2,规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用期限为50年,从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工
某在建工程为框架结构,开工于2006年3月1日,总用地面积3000m2,规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用期限为50年,从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工
admin
2010-08-08
47
问题
某在建工程为框架结构,开工于2006年3月1日,总用地面积3000m
2
,规划总建筑面积12400m
2
,用途为写字楼。土地使用期限为50年,从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价800元/m
2
。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)为每平方米建筑面积2300元。至2007年9月1日完成了主体结构,相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年(18个月),还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出,可出租面积的月租金为60元/m
2
,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收人的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,在建成前半年开始投人广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%,折现率为13%)。
选项
答案
设该在建工程的正常购买总价为V:续建完成后的总价值= [*] 上式中,A为净收益,Y为报酬率,n为收益期限,r
d
为折现率,t为需要折现的年数。根据题意,它们分别如下:A=60元/(月·m
2
)×12月×12400m
2
×70%×(1—25%)=468.72万元Y=9%n是根据土地使用权剩余期限来确定,因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束。由于土地使用期限为50年,从开工到建成为1.5年,建成半年后出租,所以n=(50—l.5一0.5)年=48年r
d
=9%t是把收益法计算出的续建完成后的价值折算到估价时点时的价值。由于收益法计算出的续建完成后的价值是在估价时点之后2年,所以t=2年续建完成后的总价值计算如下:续建完成后的总价值 [*] 续建总费用 [*] 销售费用总额= [*] 销售税费总额=3026.1l万元×6%=181.57万元购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V万元V=3026.11一1604.01—96.84一181.57—0.03VV=1110.38万元故:该在建工程总价=1110.38万元该在建工程单价 [*]
解析
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房地产估价案例与分析
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