2. 工程
  3. 某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000m2的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目

某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000m2的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目

admin2010-05-27  50
问题 某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000m2的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：
(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000m2。其中，1～4层为商场，建筑面积10000m2；8层为设备层，建筑面积为1000m2；其余层为写字楼，建筑面积14000m2。写字楼中2层自用，建筑面积2000m2。
(2)该不动产预算投资2400元/m2，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。估价师对市场进行调查获得下列一些资料。
(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/m2，经估算，本项目投资总量为6250万元。
(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/m2，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。
(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。
(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。
请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
选项
答案 1.解题思路根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估该宗地于评估期日的价格。 2．计算步骤 (1)计算房地产总价 1)该建筑物房地产年总收益为30000000.00元。 2)求取该建筑房地产总费用：管理费、维修费、税金为8000000.00元。保险费=投资总量×0.2%=62500000.00×0.2%=125000.00(元)总费用=管理费+维修费+保险费+税金=8000000.00+125000.00=8125000.00(元) 3)房地产总纯收益=30000000.00-8125000.00=21875000.00(元)4)房地产总价格[*] (2)计算土地价格 1)总建筑成本=建筑总面积×建安造价=62500000.00(元) 2)估算房地产开发利息：房地产开发利息=土地取得费用×[(1+10%)2-1]+60%×62500000.00×[(1+10%)1.5-1]+40%×62500000.00×[(1+10%)0.5-1]=0.21×土地取得费用+6983586.19 3)估算房地产开发利润：投资回报率=(土地取得费用+开发成本)×30%=(土地取得费用+62500000.00)×30%=0.3×土地取得费用+18750000.00 4)估算房地产销售税费：销售税费=售价×10%=216085986.80×10%=21608598.68(元) 5)估算待估宗地价格：土地取得费用=房地产总价-开发成本-利息-利润-税费=216085986.80-62500000.00-(0.21×土地取得费用+6983586.19)-(0.3×土地取得费用+18750000.00)-21608598.68=106243801.90-0.51×土地取得费用则土地取得费用=70360243.69(元)地价=土地取得费用/(1+购地税费)=70360243.69/(1+1%)=6966(万元) [*]
解析
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