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某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个 (10000m2)。 项目建设期为3年,总投资额为35000万元(
某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个 (10000m2)。 项目建设期为3年,总投资额为35000万元(
admin
2009-05-28
65
问题
某房地产开发项目的占地面积为8000m
2
,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m
2
,其中服务式公寓35000m
2
,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m
2
,地下车位230个 (10000m
2
)。
项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元,第四年年末全部售完;服务用房在第五年年初开始出租,出租率为90%,租金为3000元/(m
2
•年),运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。
假设,投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%,投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下,求:(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
选项
答案
(1)为减少贷款,降低贷款利息支出,项目资金安排如下: 第1年年初投入自有资金9000万元; 第2年年初投入自有资金3250万元,借款10000万元; 第3年年初销售收入7750万元,全部作为投资再投入,则需借款 132750-7750=5000(万元) 第4年年初借款本息和共计: 10000×(1+10%)
2
+5000×(1+10%)=17600(万元) 销售收入12600万元,全部用于还款,还有17600-12600=5000(万元)借款, 第5年年初借款本息和共计:5000×(1+10%)=5500(万元) 利用销售收入和出租收入将余款全部还清,还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为:第2年年初借10000万元,第3年年初借5000万元; 还款计划为:第4年年初还款12600万元,第5年年初还款5500万元。 (2)项目投资现金流量表如下表所示: [*] 当i1=16%时, [*] =-9000-2600-3200+7057.41+1768.75+0.15 =-5973.69(万元)
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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