商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场一至四层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；五至六层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210

admin2010-08-08 77

问题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m²，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场一至四层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；五至六层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

选项

答案(1)应优先选用的估价方法是：收益法和比较法； (2)因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法； (3)在市场交易实例比较多的情况下，应选择比较法为另一种估价方法； (4)在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租约租金；租约期满后的租金收入用客观租金；现空置部分也要计客观租金收入；(5)将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。

解析

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