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为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料见下表。 上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:
为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料见下表。 上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:
admin
2008-05-29
69
问题
为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料见下表。
上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2002年11月1日则每月递减O.5%,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均)。
选项
答案
(1)选取可比实例。实例B误差太大,实例D成交时间与估价时点相隔一年以上,故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 (2)计算公式:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。 (3)交易情况修正系数为: 可比实例A:100/(100+2)=100/102 可比实例C:100/100 可比实例E:100/(100-3)=100/97 (4)交易日期修正系数为: 可比实例A=(1+1%)4 可比实例C=(1+1%)4 可比实例E=(1+1%)3 (5)房地产状况修正系数为: 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同均为1/3,则有: 可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98 可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]=100/101 可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100 (6)计算比准价格: 比准价格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20元/m
2
比准价格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57元/m
2
比准价格E=5000×(100/97)×(1+1%)3×(100/100)=5310.83元/m
2
(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有: 估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m
2
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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