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武汉某房地产综合开发公司,是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙服务的民营企业。公司于2007年初拆资建成一栋商业楼,并于当年末完工。经营面积达50000平方米。 2007年12月,房地产公司与一家跨国商业零售集团就商业楼的出租达成协议,自2
武汉某房地产综合开发公司,是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙服务的民营企业。公司于2007年初拆资建成一栋商业楼,并于当年末完工。经营面积达50000平方米。 2007年12月,房地产公司与一家跨国商业零售集团就商业楼的出租达成协议,自2
admin
2010-01-21
55
问题
武汉某房地产综合开发公司,是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙服务的民营企业。公司于2007年初拆资建成一栋商业楼,并于当年末完工。经营面积达50000平方米。 2007年12月,房地产公司与一家跨国商业零售集团就商业楼的出租达成协议,自2008年1月起将该商业楼的一、二、三层租赁给商业零售集团做综合型商场,同时提供相应的物业管理服务,该商业集团每月支付给房地产公司租金200万元,合同约定租赁期限为3年。
房地产公司针对上述业务,分析2008年纳税情况如下:
(1) 根据这个协议,房地产公司就该项租赁业务,应按服务业一租赁业缴纳营业税:
200×12×5%=120(万元)
(2) 应缴纳城建税及教育费附加合计:
120×(7%+3%)=12(万元)
(3) 应按租金收入缴纳房产税:
200×12×12%=288(万元)
注册税务师通过对房地产公司财务情况分析得知,租金200万中的30%为物业管理费的收入,在签订合同的时候,采取一揽子的办法,约定租金200万。租金收入和物业管理费收入的成本率分别为30%和60%。
要求:作为注册税务师,请您对此租赁业务进行筹划,以税前会计利润为判断标准,拟定新方案,同时阐述相关政策依据(不考虑题目中未涉及的税费)。
选项
答案
原方案:相关税费=120+12+288=420(万元) 会计利润=200×12-200×12×70%×30%- 200×12×30%×60%-420=1044(万元) 新方案:根据税法规定,对于出租房产应当从租计征房产税,但物业管理费不是房产税的征税范围。原方案中,企业没有将物业管理费切分出来,导致物业费按租金多缴纳厂房产税。可以在租赁合同中约定,租金为140万,物业管理费为 60万。则房地产公司针对上述业务,纳税情况如下: (1) 根据合同,房地产公司就该项租金收入按服务业—租赁业缴纳营业税,税率为5%。物业管理费收入按服务业一其他服务业缴纳营业税,税率为5%。 140×12×5%+60×12×5%=120(万元) (2) 应缴纳城建税及教育费附加合计: 120×(7%+3%)=12(万元) (3) 房租收入,应从租计征房产税,税率为12%。 140×12×12%=201.6(万元) (4) 以上相关税费合计=120+12+201.6=333.6(万元) (5) 会计利润=200×12-140×12×30%-60×12×60%-333.6=1130.4(万元) 修改后的合同比原方案增加利润86.4万元,节税86.4万元。通过以下表格对比,可知是因为合理降低房租,减少了房产税的缴纳,即60×12×12%=86.4万元。 [*]
解析
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涉税服务实务题库税务师职业资格分类
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涉税服务实务
税务师职业资格
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