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  3. 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元／亩，其他费用(含税费)3万元／亩，开发费用1．5亿元／平方公里，当地银行一年期贷款利率9％，两年期贷款利率为10％，土地开发周期为两年，第一年投

待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元／亩，其他费用(含税费)3万元／亩，开发费用1．5亿元／平方公里，当地银行一年期贷款利率9％，两年期贷款利率为10％，土地开发周期为两年，第一年投

admin2017-07-23  29
问题 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元／亩，其他费用(含税费)3万元／亩，开发费用1．5亿元／平方公里，当地银行一年期贷款利率9％，两年期贷款利率为10％，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3／4，利润率为10％，土地所有权收益为土地成本的10％，试估算该地产的市场价值。
选项
答案(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50 000÷667≈75(元／平方米) 其他费用：30 000÷667≈45(元／平方米) 土地开发费用：150 000 000÷1 000 000=150(元／平方米) 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150=270(元／平方米) (2)计算利息 第1期利息：270×3／4×10％×2×0．5=20．25(元) 第2期利息；270×1／4×9％×1×0．5=3．037 5(元) 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23．29元。 【注】 由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第1年年初一次投入，所以需要乘以0．5。第2年同理。 (3)利润：270×10％=27(元) (4)土地成本：270+23．29+27=320．29(元／平方米) (5)待估土地公平市场价值： 320．29×(1+10％)≈352．32(元／平方米) 每平方米土地公平市场价值为352．32(元／平方米)。
解析
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