2. 工程
  3. 【背景】 某企业准备在某城市新建一个工业项目，该项目可行性研究的相关基础数据如下： 1．拟建项目占地面积30亩（15亩= 10000m2），建筑面积11000m2，其项目设计标准以及规模与该企业2年前在另外一座城市的同类项目相同。已建成的同类项目的单位建筑

【背景】 某企业准备在某城市新建一个工业项目，该项目可行性研究的相关基础数据如下： 1．拟建项目占地面积30亩（15亩= 10000m2），建筑面积11000m2，其项目设计标准以及规模与该企业2年前在另外一座城市的同类项目相同。已建成的同类项目的单位建筑

admin2017-11-07  41
问题 【背景】
某企业准备在某城市新建一个工业项目，该项目可行性研究的相关基础数据如下：
1．拟建项目占地面积30亩（15亩= 10000m2），建筑面积11000m2，其项目设计标准以及规模与该企业2年前在另外一座城市的同类项目相同。已建成的同类项目的单位建筑工程费用为1600元/m2，建筑工程的综合用工量为4．5工日/m2，综合工日单价为80元/工日，建筑工程费用中的材料费占比为50％，机械使用费占比为8％，考虑地区和交易时间的差异，拟建项目的综合工日单价为100元/工日，材料费修正系数为1．1，机械使用费的修正系数为1．05，人、材、机以外的其他费用修正系数为1．08。
根据市场询价，该拟建项目设备投资估算为2000万元，设备安装工程费用为设备投资估算的15％。项目土地相关费用按20万元/亩计算，除土地外的工程建设其他费用为项目建安工程费用的15％，项目的基本预备费率为5％，该项目不考虑价差预备费。
2．项目建设期1年，运营期10年，建设投资全部形成固定资产。固定资产使用年限为10年，残值率为5％，采用直线法折旧。
3．项目运营期第1年投入自有资金200万元作为运营期的流动资金。
4．项目正常年份销售收入为1560万元，营业税金及附加税率为6％，项目正常年份年经营成本为400万元。项目运营期第1年产量为设计产量的85％，运营期第2年及以后各年均达到设计产量，运营期第1年的销售收入，经营成本均为正常年份的85％。企业所得税率为25％。
【问题】
若该项目的建设投资为5500万元，建设投资来源为自有资金和贷款。贷款为3000万元，贷款年利率为7．2％（按月计息），约定的还款方式为运营期前5年等额还本，利息照付方式。分期列式计算项目运营期第1年、第2年的总成本费用和净利润以及运营期第2年年末的项目累计盈余资金（不考虑企业公积金、公益金提取及投资者的股利分配）（计算结果保留两位小数）。
选项
答案1．计算建设期利息 1)年实际利率=(1+7．2％÷12)12—1 =7．44％ 2)建设期利息=0．5×3000×7．44％=111．60（万元） 2．计算运营期第1年的总成本 第1年经营成本= 400×0．85 = 340（万元） 折旧=(5500+111．6)×(1—5％)÷10 = 533．10（万元） 运营期第1年的借款利息= 3111．6×7．44％=231．50（万元） 总成本费用= 340+533．10+231．50 = 1104．60（万元） 3．计算运营期第1年的净利润 净利润=利润总额一所得税 =(1560×85％—1560×85％×6％—1104．6)×(1—25％) = 106．38（万元） 4．计算运营期第2年的总成本费用 运营期每年还本金额= 3111．6÷5=622．32（万元） 运营期第2年的借款利息=[( 3111．6+231．50)—( 622．32+231．50)]×7．44％ = 185．20（万元） 总成本费用= 400+533．10+185．20 = 1118．30（万元） 5．计算运营期第2年的净利润 净利润=利润总额一所得税 =( 1560—1560×6％—1118．30)×(1—25％) = 261．08（万元） 6．运营期第2年年末的项目累计盈余资金 第1年盈余资金= 373．34+533．10+0—35．46—853．82 = 17．16（万元） 第2年盈余资金=( 348．10+185．20)+533．10—87．03—( 622．32+185．20) = 171．85（万元） 第2年年末的项目累计盈余资金= 17．16+171．85 = 189．01（万元）
解析 1．计算建设期利息
1)年实际利率=（1+名义利率/mm—1
=(1+7．2％÷l2)12—1
=7．44％
2)建设期利息=0．5×3000×7．44％=111．6（万元）
2．计算运营期第1年的总成本
总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息支出
第1年经营成本=正常年份经营成本×达产率
= 400×0．85
= 340（万元）
折旧=固定资产原值×（1—残值率）÷折旧年限
=（建设投资+建设期利息）×（1—残值率）÷折旧年限
=(5500+111．6)×(1—5％)÷10
= 533．10（万元）
利息支出的计算，建议各位考生在平时可借助于借款偿还表来计算，借款偿还表见表1．1．3

借款偿还表的计算规则如下：
①期末借款余额=建设期借款本金+建设期利息
②运营期第一年的期初借款余额=建设期最后一年的期末借款余额，即②=①
③本期借款，如果本期有新借款就计算，没有就不计算
④当期借款利息=(②+③)×运营期年实际利率
⑤当期本利和=当期借款余额+本期借款+当期借款利息=②+③+④
⑥偿还利息=当期借款利息，无论题目要求采用何种还款方式，偿还利息都按照当期借款利息的数值照抄即可，因为在借款偿还过程中，借款人在运营期都是先还利息，再还本金。
⑦偿还本金，偿还本金依据还款付息方式的不同，有三种计算方式，请各位考生一定熟练掌握：
a．当采用等额本息还款时，表中的⑧（还本付息）值是相同的，那么，偿还本金=还本付息值一偿还利息
b．当采用等额本金，利息照付的方式还款时，偿还本金=(②+③)÷还款年限
c．当采用最大还款能力时，还款本金=（息税前利润+折旧+摊销一所得税）一偿还利息
⑧还本付息，还本付息的计算有两种情况：
a．当采用等额本息还款时，还本付息=(②+③)×(A/P，i，n)=(②+③)
b．当采用其他还款方式时，还本付息=偿还本金+偿还利息
⑨期末借款余额=当期本利和一还本付息=⑤一⑧
⑩期初借款余额=⑨
上述计算过程，周而复始，一直计算到借款偿还期结束。该考点是案例分析第1题的关键所在，因为运营期利息的计算涉及总成本费用、息税前利润、利润及利润分配、总投资收益率、利息备付率、偿债备付率等问题的计算，一定要熟练掌握借款偿还表的计算。
根据上述计算原理，本题目运营期第1年的计算如下：
①期末借款余额：建设期借款本金+建设期利息= 3000+111．6=3111．6（万元）
②运营期第一年的期初借款余额=建设期最后一年的期末借款余额= 3111．6（万元）
③本期借款，如果本期有新借款就计算，没有就不计算，题目中没有新借款，因此，本期借款=0
④当期借款利息=(②+③)×运营期年实际利率= 3111．6×7．44％=231．50（万元）
⑤当期本利和=当期借款余额+本期借款+当期借款利息
= 3111．6+231．50
= 3343．10（万元）
⑥偿还利息=当期借款利息= 231．50（万元）
⑦偿还本金，本题目要求按照等额还本，利息照付的方式。
偿还本金=(②+③)÷还款年限
= 3111．6÷5
= 622．32（万元）
⑧还本付息=偿还本金+偿还利息
= 622．32+231．50
= 853．82（万元）
⑨期末借款余额=当期本利和一还本付息
= 3343．10—853．82
= 2489．28（万元）
依据此原理，完整的借款偿还表计算结果见表1．1．4，建议考生们自行计算后进行核对。

总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息支出
    = 340+533．10+231．50
    = 1104，6（万元）
3．计算运营期第1年的净利润
计算净利润需要借助利润及利润分配表，利润及利润分配表见表1．1．5。

①营业收入=正常年份营业收入×当年达产率
②营业税金及附加=营业收入×营业税及附加费率
③总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息，之前已经计算过。
④补贴收入，如果有就计算，没有就不计算。从近10年的考题来看，未涉及该知识点，补贴收入在《建设工程造价管理》教材中有提及。因为补贴收入涉及所得税的缴纳或不缴纳问题，而是否缴纳所得税是比较复杂的问题，因此，该知识点一直没有考过。
⑤利润总额=营业收入一营业税金及附加一总成本费用+补贴收入（如果没有则不计算）
=①一②一③+④（如果没有则不计算）
⑥弥补以前年度亏损，如果之前年度利润总额为负值，证明有亏损。利润及利润分配表中，在计算所得税之前，允许先弥补以前年度亏损；弥补后，剩余的利润总额再缴纳所得税。
⑦应纳所得税额=利润总额一弥补以前年度亏损=⑤一⑥
⑧所得税=应纳所得税额×所得税率=⑦×所得税率
⑨净利润=利润总额一所得税。
⑩可供分配的利润=净利润+期初未分配利润（上一年未分配完而累计到今年年初的利润）
根据上述原理，计算运营期第1年的净利润：
利润总额=营业收入一营业税金及附加一总成本费用
=1560×85％—1560×85％×6％—1104．6
= 141．84（万元）
所得税=应纳所得税额×所得税率
=（利润总额一弥补以前年度亏损）×所得税率
=（141．84—0）×25％
= 35．46（万元）
净利润=利润总额一所得税
= 141．84—35．46
= 106．38（万元）
4．计算运营期第2年的总成本费用
总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息
根据表1．1．3的计算结果，第2年的运营期利息= 185．20（万元）
因此，总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息
= 400+533．10+185．20
= 1118．30（万元）
5．计算运营期第2年的净利润
利润总额=营业收入一营业税金及附加一总成本费用
= 1560—1560×6％—1118．30
= 348．10（万元）
所得税=应纳所得税额×所得税率
=（利润总额一弥补以前年度亏损）×所得税率
=( 348．10—0)×25％
= 87．03（万元）
净利润=利润总额一所得税
= 348．10—87．03
= 261．07（万元）
6．运营期第2年年末的项目累计盈余资金
第1年盈余资金=息税前利润+折旧+摊销一所得税一（还本付息总额）
息税前利润=利润总额+利息
= 141．84+231．50
= 373．34（万元）
折旧= 533．10万元；所得税=35．46万元
还本付息总额= 622．32+231．50=853．82（万元）
第1年盈余资金= 373．34+533．10+0—35．46—853．82
= 17．16（万元）
第2年盈余资金=息税前利润+折旧+摊销一所得税一（还本付息总额）
=( 348．10+185．20)+533．10—87．03—( 622．32+185．20)
= 171．85（万元）
第2年年末的项目累计盈余资金=第1年盈余资金+第2年盈余资金
= 17．16+171．85
= 189．01（万元）
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