2. 工程
  3. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每

admin2009-03-28  57
问题 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
   1层餐厅和咖啡厅价＝20000×900
                    ＝18000000元＝1800万元
   酒店客房年总收益＝250×280×365×(1-60%)
                   ＝10220000元＝1022万元
   酒店会议室年总收益＝1000×20×12
                     ＝240000元＝24万元
   酒店年总费用＝1022×40%＝409万元
   酒店客房及会议室年净收益＝1022+24-409＝637万元
   酒店客房及会议室价格＝637÷10%×[1-1÷(1+10%)30]
                       ＝6007万元
   酒店办公室价格＝300×10000
                 ＝3000000元＝300万元
   该酒店总价格＝1800+6007+300＝8107万元
选项
答案(1)酒店客房年总收益＝250×280×365×60%＝15330000元＝1533万元。 (2)酒店会议室年总收益＝5×1000×20×12＝1200000元＝120万元。 (3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元。 (4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。
解析
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