2. 工程
  3. 经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料： (1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元／hm2。 (2)与A宗地位于同一

经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料： (1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元／hm2。 (2)与A宗地位于同一

admin2012-08-26  65
问题 经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：
(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元／hm2。
(2)与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元／m2。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元／m2。
(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元／m2，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12％，投资回报率为10％，土地增值收益率为20％，土地还原率为8％。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元／m2，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高l50元／m2。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为

请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。
选项
答案1、方法选用 适宜采用成本逼近法和收益还原法估价。 2、解题步骤 第1步：根据征地资料用成本逼近法计算“三通一平”征地案例50年价格作为比较案例一的价格。 取得费=35万元／hm2=35元／m2 开发费=50元／ m2 开发利息=35元／m2×[(1+12％)1一1]+50元／m2×[(1+12％)0.5一1]=7.12元／m2 开发利润一(35+50)元／m。×10％=8.5元／m2 地价=(35+50+7.12+8.5)元／m2×(1+20％)×[1—1／(1+8％)50]=118.17元／m2 第2步：根据出租资料用收益还原法计算出租案例“三通一平”50年价格作为比较案例二的价格 {(23--8％)×[1一l／(1+8％)50]一150}元／m2=131.37元／m2 第4步：进行比较修正 评估宗地价格(1)=118.17元／m2×100/80×118/110×9585×100/100100=147.71元／m2 评估宗地价格(2)=131.37元／m2×100/112×118/106×95/95×100/102=132.75元／m2 评估宗地价格(3)=129.8元／m2×100/102×118/100×95/105×100/105=117.84元／m2 第5步：估算宗地价格 评估宗地价格=(147.71+132.75+117.84)元／m2／3=132.77元／m2
解析
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