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  3. 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2015年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元(其中40万元为银行罚息，并且不能按收入项目准确分摊)。假设

某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2015年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元(其中40万元为银行罚息，并且不能按收入项目准确分摊)。假设

admin2015-05-18  55
问题 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2015年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元(其中40万元为银行罚息，并且不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7％，印花税税率为0．05％(均签订相应商品房销售合同)、教育费附加征收率为3％(不考虑地方教育附加)。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10％。
企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，
方案一：销售价格为平均售价2000元／平方米；
方案二：销售价格为平均售价1978元／平方米。
要求：
    回答下列问题。
    (1)分别计算各方案该公司应纳土地增值税(不考虑地方教育附加)。
    (2)计算两个方案实现的所得税前利润差额，并比较分析哪个方案对房地产公司更为有利。
选项
答案各方案该公司应纳土地增值税 方案一： 计算扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额：2000万元 (2)房地产开发成本：8800万元 (3)房地产开发费用=(2000+8800)×10％=1080(万元) (4)税金： 销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元) 营业税=18200x×5％=910(万元) 城建税及教育费附加=910×(7％+3％)=91(万元) 印花税=18200×0．05％=9．1(万元) 土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元) (5)加计扣
解析
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