甲早年丧偶，与乙、丙二子一起居住，乙、丙都没有结婚。甲生前有高档住宅一栋。2007年4月甲死亡时，乙恰好在外地经商，房屋由丙照看。丙因赌博无力还钱，便向丁声称，自己是房屋的合法继承人，要将该房屋卖给丁。双方签订了房屋买卖合同，丁按照合同的约定支付了购房款，

admin2014-06-10 60

问题甲早年丧偶，与乙、丙二子一起居住，乙、丙都没有结婚。甲生前有高档住宅一栋。2007年4月甲死亡时，乙恰好在外地经商，房屋由丙照看。丙因赌博无力还钱，便向丁声称，自己是房屋的合法继承人，要将该房屋卖给丁。双方签订了房屋买卖合同，丁按照合同的约定支付了购房款，二人还约定6月一同办理过户登记手续。5月，乙得知父亲死亡的消息后回来料理后事，并知晓房屋出卖的事实，乙当时就表示反对出售房屋，遂发生纠纷。
阅读分析上述案例后，请回答以下问题：
(1)在甲死亡后，丙没有出售房屋之前，如何确认房屋所有权的归属?为什么?
(2)在房屋买卖合同签订时，该合同的效力如何?为什么?
(3)丁能否依据善意取得制度最终取得房屋的所有权?为什么?
(4)买卖合同的效力最终应如何确认?为什么?
(5)丁应如何维护自己的权益?

选项

答案(1)房屋的所有权属于乙、丙二人共同所有。①依据《继承法》，甲生前没有遗嘱，其所留房产一栋应由其法定继承人乙、丙二人共同继承。②依据《物权法》，在遗产尚未分割前，继承人对遗产形成共同共有关系。 (2)买卖合同的效力待定。①依据《物权法》，处分共同共有的不动产的，应当经全体共有人一致同意。本案中，丙处分房屋并未取得乙的同意。②根据《合同法》，无处分权人处分他人财产所签订的合同为效力待定合同。本题中，丙无权处分继承的房产，其处分行为须经乙的追认。 (3)丁不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。依据《物权法》，不动产适用善意取得的条件之一就是须办理登记的，已经登记，但丙、丁之间仅有买卖合同，没有对房屋办理过户登记手续，故丁不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。 (4)房屋买卖合同最终应属无效。因为乙得知丙、丁签订合同的事实后，拒绝对该合同予以追认。 (5)房屋买卖合同因乙反对而无效，因而丁只能依据不当得利要求丙返还购房款。

解析

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