甲早年丧偶,与乙、丙二子一起居住,乙、丙都没有结婚。甲生前有高档住宅一栋。2007年4月甲死亡时,乙恰好在外地经商,房屋由丙照看。丙因赌博无力还钱,便向丁声称,自己是房屋的合法继承人,要将该房屋卖给丁。双方签订了房屋买卖合同,丁按照合同的约定支付了购房款,

admin2014-06-10  27

问题 甲早年丧偶,与乙、丙二子一起居住,乙、丙都没有结婚。甲生前有高档住宅一栋。2007年4月甲死亡时,乙恰好在外地经商,房屋由丙照看。丙因赌博无力还钱,便向丁声称,自己是房屋的合法继承人,要将该房屋卖给丁。双方签订了房屋买卖合同,丁按照合同的约定支付了购房款,二人还约定6月一同办理过户登记手续。5月,乙得知父亲死亡的消息后回来料理后事,并知晓房屋出卖的事实,乙当时就表示反对出售房屋,遂发生纠纷。
    阅读分析上述案例后,请回答以下问题:
    (1)在甲死亡后,丙没有出售房屋之前,如何确认房屋所有权的归属?为什么?
    (2)在房屋买卖合同签订时,该合同的效力如何?为什么?
    (3)丁能否依据善意取得制度最终取得房屋的所有权?为什么?
    (4)买卖合同的效力最终应如何确认?为什么?
    (5)丁应如何维护自己的权益?

选项

答案(1)房屋的所有权属于乙、丙二人共同所有。①依据《继承法》,甲生前没有遗嘱,其所留房产一栋应由其法定继承人乙、丙二人共同继承。②依据《物权法》,在遗产尚未分割前,继承人对遗产形成共同共有关系。 (2)买卖合同的效力待定。①依据《物权法》,处分共同共有的不动产的,应当经全体共有人一致同意。本案中,丙处分房屋并未取得乙的同意。②根据《合同法》,无处分权人处分他人财产所签订的合同为效力待定合同。本题中,丙无权处分继承的房产,其处分行为须经乙的追认。 (3)丁不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。依据《物权法》,不动产适用善意取得的条件之一就是须办理登记的,已经登记,但丙、丁之间仅有买卖合同,没有对房屋办理过户登记手续,故丁不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。 (4)房屋买卖合同最终应属无效。因为乙得知丙、丁签订合同的事实后,拒绝对该合同予以追认。 (5)房屋买卖合同因乙反对而无效,因而丁只能依据不当得利要求丙返还购房款。

解析
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