2. 工程
  3. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为4000m2。现时重新取得类似土地35年使用权的价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为480万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为4000m2。现时重新取得类似土地35年使用权的价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为480万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二

admin2011-05-31  50
问题 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为4000m2。现时重新取得类似土地35年使用权的价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为480万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二年投入60%),管理费用为建安成本的3%,年利率为8%,销售税费为30万元,销售费用为60万元,开发利润为100万元。建筑物门窗、墙面等损坏的修复费用为6万元;装修的重置价格为120万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为80万元,平均寿命为10年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产的价格。
选项
答案该宗房地产的价格计算如下。 ①成本法公式: 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧 ②土地重新购建价格=2000×2000元=400万元 ③建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润={480×(1+3%)+480×(1+3%)×40%×[(1+8%)1.5-1]+480×(1+3%)×60%×[(1+8%)0.5-1]+60+30+100}万元=720.24万元 ④建筑物的折旧总额: 门窗、墙面等损坏的修复费用=6万元 装修的折旧额=120×3/5万元=72万元 设备的折旧额=80×3/10万元=24万元 长寿命项目的折旧额=(720.24-6-120-80)×3/38万元=40.6万元 建筑物的折旧总额=(6+72+24+40.6)万元=142.6万元 ⑤该宗房地产的现时总价=(400+720.24-142.6)万元=977.64万元
解析
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