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房地产估价报告 (封面及目录略) 致委托估价方函(略) 估价

admin2008-01-15  39
问题                               房地产估价报告
                                (封面及目录略)
                                 致委托估价方函(略)
                                 估价师声明(略)
                                估价的假设和限制条件(略)
                               ××酒店房地产估价结果报告
   一、委托方
   ××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
   二、估价方
   ××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。
   三、估价对象
   1．地理位置及概况(略)
   2．估价对象概况
   估价对象：酒店第1、2、10～13、20层
   建筑面积：11275m2
   土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)
   竣工日期：1991年8月
   估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
   建筑结构：框架
   土地使用权来源：协议出让
   建筑物装修情况：(略)
   四、估价目的
   为银行抵押贷款提供依据。
   五、估价时点
   1999年8月20日
   六、估价依据(略)
   七、估价原则(略)
   八、估价方法
   将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
   九、估价结果
   估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)
   十、估价人员(略)
   十一、估价报告应用的有效期(略)
                              ××酒店房地产估价技术报告
   一、个别因素分析(略)
   二、区域因素分析(略)
   三、市场背景分析(略)
   四、最高最佳使用分析(略)
   五、估价方法选用
   将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
   六、估价测算过程
   (一)酒店第1、2层估价
   酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为 2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
   可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：
   1层45000元/m2，2层30000元/m2
   可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：
   1层39000元/m2，2层25000元/m2
   可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：
   1层38000元/m2，2层24000元/m2
   确定可比实例修正系数的依据(略)。

   1层比准价格为：
   (34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)
   2层比准价格为：
   (20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2.)
   第1、2层价值为：
   (34208+21396)×2830=157359320(元)
   (二)酒店第10～13层估价
   酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
   选用收益法公式：
                
   式中：V为房地产价格；o为年净收益；r为资本化率；n为尚可使用年限。
   1．尚可使用年限n的确定
   该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
   2．年净收益。的确定
   酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
   年总收入=104×400×365=15184000(元)
   酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
   年净收益a=15184000×(1-45%) =8351200(元)
   3．资本化率r的确定
   以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
   酒店第10～13层价值
        
   (三) 酒店第20层估价
   酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。
    因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
   按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、 120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
   计算年净收益：
   年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%)
   =756792(元)
   酒店第20层价值
         
   (四)估价对象的总价值
   157359320+100270342+3021651=260651313(元)
   (五)应扣折旧额的确定
   经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：
   260651313×80%=208521050(元)
   七、估价结果确定
   估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
选项
答案本题存在如下之错处及不足： 1．缺少房地产权属状况描述。 2．缺少价值定义。 3．酒店大堂采用市场比较法不当。 4．二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。 5．酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错。 6．第二层估价交易案例一综合修正超过30%。 7．第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。 8．第10～13层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为29年。 9．第10～13层估价时未采用客观的、未来的收益水平。 10．对酒店大堂的估价有重复计算。 11．第10～13层估价求收益时未考虑入住率。 12．确定资本化率时安全利率选用不当。 13．第20层估价时年净收益求取方法错误。 14．第20层估价时未考虑5年以后的收益。 15．总价不应再扣除折旧。 16．缺少估价作业日期。 17．缺少确定估价结果的理由 18．第20层的资本化率应与第10～13层有所不同。 19．应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 20．结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。
解析
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