某在建工程开工于2006年11月31日，拟建为商业和居住混合，总用地面积10000m2，土地使用权为50年，自开工之日开始计。规划建筑总面积50000m2；其中商业建筑6000m2，居住建筑面积44000m2。该工程正常施工期2年，建筑安装工程费每平米建筑

admin2010-06-11 75

问题某在建工程开工于2006年11月31日，拟建为商业和居住混合，总用地面积10000m²，土地使用权为50年，自开工之日开始计。规划建筑总面积50000m²；其中商业建筑6000m²，居住建筑面积44000m²。该工程正常施工期2年，建筑安装工程费每平米建筑面积1200元，勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积500元。至2007年5月 31日已完成7层主体结构，已投入总建安费及专业费的36%，还需要投入64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)，贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商业部分可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后在可售出50%，其余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积8000元，居住部分在出售时的平均价格为每平米 4000元。当地购买在建工程买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。折现率选取14%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2007年5月31日的正常总价格。

选项

答案商业部分开发完成后的价值：V商＝0.8×6000÷(1+14%)1.5＝3943.52万元住宅部分开发完成后的价值： [*] 销售税费总额＝(3943.52+13645.95)×6%＝1055.37万元转让价＝(3943.52+13645.95-4930.83-570.48-1055.37)÷(1+3%)＝10711.45万元

解析

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