某在建工程开工于2006年11月31日,拟建为商业和居住混合,总用地面积10000m2,土地使用权为50年,自开工之日开始计。规划建筑总面积50000m2;其中商业建筑6000m2,居住建筑面积44000m2。该工程正常施工期2年,建筑安装工程费每平米建筑

admin2010-06-11  64

问题 某在建工程开工于2006年11月31日,拟建为商业和居住混合,总用地面积10000m2,土地使用权为50年,自开工之日开始计。规划建筑总面积50000m2;其中商业建筑6000m2,居住建筑面积44000m2。该工程正常施工期2年,建筑安装工程费每平米建筑面积1200元,勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积500元。至2007年5月 31日已完成7层主体结构,已投入总建安费及专业费的36%,还需要投入64%(假设均匀投入,视同发生在该投入期中),贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商业部分可全部售出,居住部分在建成后可售出30%,半年后在可售出50%,其余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积8000元,居住部分在出售时的平均价格为每平米 4000元。当地购买在建工程买方需缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的3%和6%,在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。折现率选取14%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2007年5月31日的正常总价格。

选项

答案商业部分开发完成后的价值:V商=0.8×6000÷(1+14%)1.5=3943.52万元 住宅部分开发完成后的价值: [*] 销售税费总额=(3943.52+13645.95)×6%=1055.37万元 转让价=(3943.52+13645.95-4930.83-570.48-1055.37)÷(1+3%)=10711.45万元

解析
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