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被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。 2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年

admin2011-01-22  74
问题 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。 2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结 束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承 担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商 业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市 场租金水平的基础上每年递增1% ，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
    要求： 评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或辛艮据)。
选项
答案(1)客观收益年限＝40-2-5＝33年 (2)基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违金，需要继续执行合同规定。收益现值＝(110+10+10)1000/(1+10% +140×1000/(1+10%)2+150×1000/(1+10%)3=346581.52(元) (3)基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)3=154545.15(元) 154 545.15/10%×[1-1/(1+10%)33]/(1+10%)3=1111126.49(元) (4)最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)
解析
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