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某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实
某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实
admin
2016-02-09
72
问题
某商场的建筑面积6000m
2
,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。
选项
答案
(1)求解2013年10月1日再次抵押价值 再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押贷款余额/社会-般贷款成数-其他法定优先受偿款 1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值 抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为40年-5年=35年,利用公式:[*],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为: [*] 2)求解已抵押贷款余额 利用公式[*]=81.52(万元),利用公式[*]可得已抵押贷款余额[*]=455.08(万元) 3)2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-455.08/0.5-0=4917.12(万元) (2)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式) [*] 另一种解法: [*] (3)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式) 利用公式[*],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为[*]=6526.56(万元),减去已抵押贷款余额[*]=455.08(万元),可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6071.48万元。
解析
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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