某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6％(贷款期间贷款利率不变)，每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实

admin2016-02-09 36

问题某商场的建筑面积6000m²，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6％(贷款期间贷款利率不变)，每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8％。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。

选项

答案(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押贷款余额／社会-般贷款成数-其他法定优先受偿款 1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：[*]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为： [*] 2)求解已抵押贷款余额利用公式[*]=81．52(万元)，利用公式[*]可得已抵押贷款余额[*]=455．08(万元) 3)2013年10月1日再次抵押价值=5827．28-455．08／0．5-0=4917．12(万元) (2)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式) [*] 另一种解法： [*] (3)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式) 利用公式[*]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为[*]=6526．56(万元)，减去已抵押贷款余额[*]=455．08(万元)，可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6071．48万元。

解析

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