6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用

admin2011-07-02 39

问题 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m²，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m²建筑面积归甲方，2000m²建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，资本化率为10％。

选项

答案(1)计算办公楼现值： ①办公楼整体年净收益=80元／m²×3000m²×85％×(1-35％)×12=159．12万元； ②收益年限=(40-6)年=34年； ③办公楼现值为： [*] (2)计算乙方的使用权价格： ①乙方使用权年净收益=80元／m²×2000m²×85％×(1-35％)×12=106．08万元； ②乙方使用权剩余收益年限=(15-4)年=11年； ③乙方使用权剩余收益年限价格为： [*] (3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=(1 528．92-689)万元=839．92万元。

解析

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