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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用
admin
2011-07-02
37
问题
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m
2
,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m
2
建筑面积归甲方,2000m
2
建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,资本化率为10%。
选项
答案
(1)计算办公楼现值: ①办公楼整体年净收益=80元/m
2
×3000m
2
×85%×(1-35%)×12=159.12万元; ②收益年限=(40-6)年=34年; ③办公楼现值为: [*] (2)计算乙方的使用权价格: ①乙方使用权年净收益=80元/m
2
×2000m
2
×85%×(1-35%)×12=106.08万元; ②乙方使用权剩余收益年限=(15-4)年=11年; ③乙方使用权剩余收益年限价格为: [*] (3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=(1 528.92-689)万元=839.92万元。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
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