2. 工程
  3. M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。 经调

M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。 经调

admin2009-04-10  71
问题 M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。
   经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/建筑m2，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑m2，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的 0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/m2，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。
   请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。
选项
答案1．适用公式 土地价格=土地纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)土地收益年期] 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率 2．计算步骤 (1)选择计算方法。根据题意，估价对象为有收益土地，适用于收益还原法评估。 (2)计算房地年总收益。采用客观租金，写字楼自用部分也应计算收益。即： 房地建筑面积月租金=60+5=65(元/m2) 房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1-空置率)=65×12×15000×(1-10%)=1053(万元) (3)计算房地年总费用。 年营业税=房地年总收益×5%=1053×5%=52.65(万元) 年管理费=房地实有建筑面积总租金×3%=65×12×15000×3%=35.1(万元) 年维修费=重置价×%=2500×15000×2%=75(万元) 年保险费=重置价×0.2%=2500×15000×0.2%=7.5(万元) 年房产税=原造价×70%×1.2%=2300×15000×70%×1.2%=28.98(万元) (这里取原造价，即2300元/m2) 房屋年折旧费=(房屋重置价-残值)/49=(2500-0)×15000/49=76.53(万元)(残值为零) 房地年总费用=营业税+管理费+维修费+房产税+房屋年折旧费=52.65+35.1+75+7.5+28.98+76.53=275.76(万元) (4)计算房地年纯利益。 房地年纯收益=总收益-总费用=1053-275.76=777.24(万元) (5)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-房屋年折旧费×已使用年期=2500×15000-76.53×3=3520.41(万元) (6)计算房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=3520.41×8%=281.63(万元) (7)计算土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=777.24-281.63=495.61(万元) (8)计算2004年11月1日的土地使用权价格。 土地使用权价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)n]=495.61÷6%×[1-1/(1+6%)46]=7694(万元) 单位面积地价=76940000元÷12480=6165(元/m2)
解析
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