首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼,总建筑面积为15000m2,占用土地面积12480m2,该写字楼除10000m2自用外,其余部分用于出租。2004年11月1日,M公司为核实资产,需对该土地使用权价格进行评估。 经调
M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼,总建筑面积为15000m2,占用土地面积12480m2,该写字楼除10000m2自用外,其余部分用于出租。2004年11月1日,M公司为核实资产,需对该土地使用权价格进行评估。 经调
admin
2009-04-10
67
问题
M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼,总建筑面积为15000m
2
,占用土地面积12480m
2
,该写字楼除10000m
2
自用外,其余部分用于出租。2004年11月1日,M公司为核实资产,需对该土地使用权价格进行评估。
经调查,该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地,出让年期为50年,写字楼于2001年11月1日建成,当时建筑造价为2300元/建筑m
2
,房屋耐用年限为60年,残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑m
2
,比市场同类物业平均月租金低5元,市场平均空置率为10%,出租经营过程中的营业税为年租金的5%,维修费为重置价的2%,管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算,不考虑空置),年保险费为重置价的 0.2%,房产税为原造价70%的1.2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/m
2
,房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。
请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。
选项
答案
1.适用公式 土地价格=土地纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)
土地收益年期
] 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率 2.计算步骤 (1)选择计算方法。根据题意,估价对象为有收益土地,适用于收益还原法评估。 (2)计算房地年总收益。采用客观租金,写字楼自用部分也应计算收益。即: 房地建筑面积月租金=60+5=65(元/m
2
) 房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1-空置率)=65×12×15000×(1-10%)=1053(万元) (3)计算房地年总费用。 年营业税=房地年总收益×5%=1053×5%=52.65(万元) 年管理费=房地实有建筑面积总租金×3%=65×12×15000×3%=35.1(万元) 年维修费=重置价×%=2500×15000×2%=75(万元) 年保险费=重置价×0.2%=2500×15000×0.2%=7.5(万元) 年房产税=原造价×70%×1.2%=2300×15000×70%×1.2%=28.98(万元) (这里取原造价,即2300元/m
2
) 房屋年折旧费=(房屋重置价-残值)/49=(2500-0)×15000/49=76.53(万元)(残值为零) 房地年总费用=营业税+管理费+维修费+房产税+房屋年折旧费=52.65+35.1+75+7.5+28.98+76.53=275.76(万元) (4)计算房地年纯利益。 房地年纯收益=总收益-总费用=1053-275.76=777.24(万元) (5)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-房屋年折旧费×已使用年期=2500×15000-76.53×3=3520.41(万元) (6)计算房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=3520.41×8%=281.63(万元) (7)计算土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=777.24-281.63=495.61(万元) (8)计算2004年11月1日的土地使用权价格。 土地使用权价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)
n
]=495.61÷6%×[1-1/(1+6%)
46
]=7694(万元) 单位面积地价=76940000元÷12480=6165(元/m
2
)
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/8Bzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
土地登记的基本单元是()。
张某是某村村民,在村中有宅基地一处。张某后转为非农业户口,但一直在该村居住。现在张某以非农业户口为由,根据原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》“农民集体经济组织将原农民集体所有土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业
()是指土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查,完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查,不过问土地权利是否真实等事项。
做好()方面的工作,是为了避免土地登记代理活动中的纠纷,降低土地登记代理风险。
下列关于地上建筑物变更引起土地使用权转移的说法中,正确的有()。
以出让方式获得土地使用权的土地进行房地产开发,满()年未动工开发的可以收回土地使用权。
下列关于土地预告登记的说法中,正确的有()。
下列关于土地更正登记权属审核的说法中,正确的有()。
在对调查区进行初始地籍调查技术总结时,应针对技术路线、成果资料的质量、工作中的问题等加以总结分析,以便今后更好地开展地籍调查工作,并作为()保存。
为满足建设用地审批的需要,勘测定界图编制完成后,应依据勘测定界图,将用地范围展绘到比例尺不小于()的土地利用现状图上,制作土地勘测定界用地范围图。
随机试题
经口感染、幼虫必须经过宿主体内移行才能完成生活史的线虫有
A、疖B、痈C、丹毒D、急性蜂窝织炎E、脓肿由溶血性链球菌引起的皮下和筋膜感染是
企业发行中期票据应制定发行计划,在计划内各期票据的利率形式、期限结构等要严格按照有关规定执行,不得自行设计。()
(2011年考试真题)在随机模型下,当现金余额在最高控制线最低控制线之间波动时,表明企业现金持有量处于合理区域,无须调整。()
根据票据法律制度的规定,汇票承兑生效后,承兑人应当承担到期付款的责任。下列关于该责任的表述中,正确的有()。
【2013山东事业单位】老师告诉小东,“如果明天早上还迟到,就请家长来学校”。这里运用的是()。
下列有关传统文化常识的表述有误的一项是()。
热尔达:心理学研究专家兰德洛博士严格地证明了一个关于决定老鼠行为因素的理论,该理论可对老鼠在迷宫中如何表现进行一致、准确的预测。基于这些证据,兰德洛博士称他的理论无懈可击。安森:那么,兰德洛博士不是一个负责任的心理学家。兰德洛博士的证据并不能最终
甲、乙、丙、丁是同班同学。甲说:“我班同学考试都及格了。”乙说:“丁考试没及格。"丙说:“我班有人考试没及格。”丁说:“乙考试也没及格。”已知只有一人说了假话,则可推断以下哪项断定为真?
A、Theirdifferencesarelikelytoimpactproductivity.B、Theirsimilarityisconducivetofuturecollaboration.C、Theirconnecti
最新回复
(
0
)