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  3. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。(提示：第一、第二部分至少有15个错误点，第三、第四部分至少有22个错误点)报告正文 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 ××集团

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。(提示：第一、第二部分至少有15个错误点，第三、第四部分至少有22个错误点)报告正文 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 ××集团

admin2013-04-06  38
问题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。(提示：第一、第二部分至少有15个错误点，第三、第四部分至少有22个错误点)报告正文
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
××集团公司重组并在境内上市项目土地使用权价格评估。
二、估价目的
××集团公司拟整体重组并境内上市。
据国土资源部《关于印发(国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见)的通知》(国土资发[1999]433号)、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)，××集团公司需对其下属××工程局位于××市的土地使用权价格进行评估。本次评估为其重组并在境内上市确定土地使用权价值。
三、估价依据
(一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1．《中华人民共和国土地管理法》(1998年8月29日第九届全国民代表大会常务委员会第四次会议修订)
2．全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)
3．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)
4．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)
5．关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]44号)
6．《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]433号)
7．关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知(国土资厅发[2001]42号)
8．关于发布实施《全国工业用地出让最高价标准》的通知(国土资发[2006]307号)
(二)地方有关部门颁布的法规及相关文件
1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件
2．《××省土地管理条例》
3．《××市土地利用总体规划》
4．《××市统计年鉴》
5．《××市关于土地级别与基准地价更新的通知》
(三)有关技术标准
1．《城镇土地估价规程》(GB／T 18508—2001)
2．《城镇土地分等定级规程》(GB／T 18507—2001)
3．中国土地估价师协会《关于印发(重大项目土地评估指引)的通知》(中估协发[2005]34号)
4．《土地规划分类》(GB／T 21010—2007)
(四)其他资料
1．委托方提供的有关产权、规划、登记、有关协议等资料
2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
四、估价基准日
二00七年六月三十日
五、估价日期
二00七年八月五日至二00七年十二月十五日
六、地价定义
根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估地价定义：   
估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定；估价对象土地使用权终止日期为2050年8月30日，土地使用年期按法定最高年期50年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“六通”(通路、通电、通信，通气、供水、排水)、红线内“五通一平”(通路、通电、通信，供水、排水及场地平整)，根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、通信，通气、供水、排水)、红线内场地平整。
综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日2007年6月30日的正常市场条件下的土地使用权价格。
七、估价结果
估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
总地价：9 876 492元
大写：玖佰捌拾柒万陆仟肆佰玖拾贰元整(货币种类：人民币)
估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)
八、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提条件和假设条件
1．现土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。
2．估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。
3．估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
4．在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(二)估价结果和估价报告的使用
1．估价人员依据《城镇土地分等定级规程》撰写本估价报告，形成意见和结论。
2．本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。
3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。
4．土地估价技术报告仅供委托方使用。
5．本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。
6．本报告的估价结果自评估报告提交之日起1年内有效。
(三)其他需要说明的事项
1．估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构不负责核实；土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2．报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
九、土地估价师签字
姓名    土地估价师资格证书号    签名
×××    ×××××    (签字)
十、土地估价机构
估价机构负责人签字：(签字)
××评估有限公司(公章)
                                                                                                                             二00七年十二月十五日
选项
答案(1)总述内容不全，缺少委托方、受托估价方。 (2)估价目的中确定价值错误。 (3)《中华人民共和国土地管理法》引用错误，2004年8月28日该法已经修订。 (4)《全国工业用地出让最高价标准》错误，应为《全国工业用地出让最低价标准》。 (5)有关技术标准中《土地规划分类》应为《土地利用现状分类》。 (6)地价定义不全，缺少土地用途的设定。 (7)土地使用年期设定错误，不该是法定最高使用年期，实际剩余使用年期为43．2年。 (8)估价结果表述不全，缺少土地单价。 (9)报告撰写的依据不准确，应依据《城镇土地估价规程》。 (10)土地估价技术报告提交对象错误，提供给委托方仅为土地估价报告，土地估价技术报告不提供给委托方。 (11)其他需要说明的事项中，估价机构不负责核实是错误的。 (12)缺少估价师签字，至少要两名土地估价师签字。 (13)土地登记状况不全，缺少土地权利人登记信息。 (14)标题名称不符，应为地价影响因素分析。 (15)区域因素分析缺项，还应包括通气、公共配套设施等内容。 (16)估价原则不全，缺少合法原则、运用假设开发法需要最有效利用原则。 (17)方法选择错误，办公楼具有收益性，不适宜运用成本逼近法。 (18)采用市场比较法估价过程中，公式V=VB×A×B×C×D+E不正确。 (19)公式错误，分子分母颠倒了，B应为估价对象估价基准日地价指数／比较实例交易期日地价指数。 (20)比较案例描述缺项：土地用途内涵是否一致未作说明，位置没有说明。 (21)地价指数确定不清：未对地价指数的基准日期进行说明，地价增长缺依据。 (22)公式 K=1-1(1+R)n／1-1(1+r)m ×100中n、m颠倒。 (23)容积率修正确定缺乏依据：应说明如何确定容积率修正系数。 (24)采用假设开发法估价中，地价应=预期不动产价格-开发成本-投资利息-投资利润-销售税费。 (25)预期不动产价格确定缺乏依据，应阐明预期不动产价格的依据。 (26)建筑物开发成本内容不全：缺少不可预见费等。 (27)建筑结构与土地利用状况中描述矛盾：根据前述介绍，该建筑为框架结构。 (28)建筑物开发成本=(建造成本+专业费用)×土地面积不正确。建筑物开发成本计算应用建筑面积。 (29)利率计算期错误：开发期为2年。利息率取一年期不正确。 (30)公式错误：前述按复利计算，投资利息=地价×[(+利息率)开发周期-1]+建筑物开发成本×[(1+利息率)开发周期／2-1]。 (31)投资利润计算基数前后矛盾：是以不动产总价还是投资的一定比例计算，前后应保持一致。 (32)计算总地价不准确：应扣除取得土地时支付的相关税费等。 (33)地价确定的方法中所述的，假设开发法测算结果反映估价对象在规划用途的未来客观价格是错误的。 (34)开发程度和利用条件不应该是设定的。 (35)估价结果表述错误：大写没有货币单位，没写币种。 (36)附件不全：附件中缺少估价对象《国有土地使用证》复印件。 (37)附件不全：附件中缺少委托估价方营业执照或法人代表身份证复印件。
解析
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