东方房地产公司与张某签订一份商品房预售合同，合同约定，由张某一次性付清全部款项。房屋竣工后，东方房地产公司通知张某收房，收房后，张某发现房屋主体结构质量经核验确属不合格，无法使用，因此，向东方公司提出解除合同并要求返还房款、赔偿损失。在交涉过程中，房屋因地

admin2010-06-20 50

问题东方房地产公司与张某签订一份商品房预售合同，合同约定，由张某一次性付清全部款项。房屋竣工后，东方房地产公司通知张某收房，收房后，张某发现房屋主体结构质量经核验确属不合格，无法使用，因此，向东方公司提出解除合同并要求返还房款、赔偿损失。在交涉过程中，房屋因地震毁损，为此引发纠纷。下列说法正确的有：( )

选项 A、房屋毁损风险由张某承担
B、东方公司无需将房款返还给张某
C、张某有权解除合同，并要求东方公司赔偿损失
D、房屋毁损灭失的风险由东方公司承担

答案C,D

解析最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该解释第 12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。据此，商品房买卖合同中，标的物风险负担也采取交付为界点，但上述关于商品房的解释并未明确在出卖人根本违约，买受人主张解除合同的情况下，标的物的风险由谁承担。根据《合同法》第148条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。因此，若出卖人根本违约致使买受人不能实现合同目的，而买受人根据法律规定主张解除合同的情况下，标的物的风险负担仍应由出卖人承担。因此，本题正确选项为C、D项。

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