某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期

admin2010-06-12 58

问题某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表l所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)
　　　　　　　　　表1 项目现金流量表单位：万元

选项

答案(1)填表2、表3得出表4、表5：　　　　　表4 　　全部投资现金流量表单位：万元 [*] (2)净现值的计算公式： [*] 因为FNPV2＞0，所以可以满足自有资金的经济效果评价要求。

解析

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房地产开发经营与管理

房地产估价师

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房地产估价师

在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。()

在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由()引起的。

某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为()万元。

在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下()。(计算的周期数大于1)

利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。

甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。

在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=()×直接成本利润率。

11国家规定商业用地使用权出让最高年限为50年。()

()对于音乐相当于真相对于()

商品流通调控的方式中，国家通过行政组织利用制定方针政策和直接下达计划的方式实现国家对经济运行的干预，指的是()

A．县级药品监督管理部门B．市级药品监督管理部门C．省级药品监督管理部门D．国家药品监督管理部门进口第二类医疗器械由哪个部门审批核发医疗器械注册证?()

压杆下端固定，上端与水平弹簧相连，如图5-119所示，则压杆长度因数μ的范围为()。

机械安全设计与机器安全装置包括本质安全、失效安全、定位安全、机器布置和机器安全防护装置等多项技术。每项技术又包含若干安全措施，设计中把机器的危险部件安置到不可能触及的位置的做法属于()技术。

混凝土结构的裂缝控制主要是针对受弯和受拉的混凝土构件，裂缝控制分为三个等级，分别是()。

在法定减免税之外，国家按照国际通行规则和我国实际情况，制定发布的有关进出口货物减免关税的政策，称为特定或政策性减免税。下列货物属于特定减免税的有(　　)。

以下指标中，()是数据通信网的主要服务质量指标。

五年级学生中女生比男生多10人，在体育达标测试中，男生全部达标，而女生有10％未达标，这样男、女生共有180人达标，则五年级学生共有()人．

Howlongdidthemanwaitbeforehiscallwasanswered?

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房地产估价师

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在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由()引起的。

某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为()万元。

在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下()。(计算的周期数大于1)

利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。

甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。

在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=()×直接成本利润率。

11国家规定商业用地使用权出让最高年限为50年。()

()对于音乐相当于真相对于()

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A．县级药品监督管理部门B．市级药品监督管理部门C．省级药品监督管理部门D．国家药品监督管理部门进口第二类医疗器械由哪个部门审批核发医疗器械注册证?()

压杆下端固定，上端与水平弹簧相连，如图5-119所示，则压杆长度因数μ的范围为()。

机械安全设计与机器安全装置包括本质安全、失效安全、定位安全、机器布置和机器安全防护装置等多项技术。每项技术又包含若干安全措施，设计中把机器的危险部件安置到不可能触及的位置的做法属于()技术。

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以下指标中，()是数据通信网的主要服务质量指标。

五年级学生中女生比男生多10人，在体育达标测试中，男生全部达标，而女生有10％未达标，这样男、女生共有180人达标，则五年级学生共有()人．

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在法定减免税之外，国家按照国际通行规则和我国实际情况，制定发布的有关进出口货物减免关税的政策，称为特定或政策性减免税。下列货物属于特定减免税的有(　　)。