某个人独资企业是由赵某以个人财产设立的，由于赵某还有一份固定工作，所以他聘用李某管理企业事务，并签订了委托合同，约定20万元以下的经营事务李某可以自行处理，涉及20万元以上的则要经过赵某同意方可实施。李某与甲企业洽谈一项租赁合同，李某以个人独资企业的名义租

admin2009-03-15 28

问题某个人独资企业是由赵某以个人财产设立的，由于赵某还有一份固定工作，所以他聘用李某管理企业事务，并签订了委托合同，约定20万元以下的经营事务李某可以自行处理，涉及20万元以上的则要经过赵某同意方可实施。李某与甲企业洽谈一项租赁合同，李某以个人独资企业的名义租用甲的机器设备9个月，租金在租赁期满时给付，对这些约定，双方没有订立书面合同，但订立了另一个书面的担保合同，李某以个人独资企业的厂房(市价30万元)作为履行付款义务的担保，并进行了抵押登记。在个人独资企业使用过程中，这些机器设备经常出现故障，当向甲要求维修时，甲企业以其未支付租金为由拒绝，李某为了维持生产的正常运行，只能自行维修，费用累计为1万元。三个月后，由于个人独资企业经营业务发生了调整，李某将该机器设备租给了乙企业使用，甲企业知道后，以个人独资企业未征求其同意为由，要求解除合同，并要求其支付相应的租金。双方僵持不下。个人独资企业经营状况不断恶化，赵某解散了企业，甲企业此时才知道李某已将用于抵押的厂房变卖给陈某。
要求：根据以上资料，回答下列问题：
(1)李某与甲企业签订的担保合同是否有效，说明理由。
(2)个人独资企业支付的维修费用应当由谁来承担?
(3)个人独资企业能否在不需要使用这些机器设备时随时解除租赁合同?说明理由。
(4)甲企业以李某擅自转租为由解除合同是否成立?
(5)甲企业应如何实现其抵押权?

选项

答案(1)有效。首先该合同的形式符合法律的规定，以书面的形式订立，并且由于是以不动产为抵押物，根据法律的相关规定，应当进行登记，他们也确实予以了登记。其次，尽管盖厂房的价值为 30万元，超过了赵某对张某的授权范围，但是根据个人独资企业法的规定，投资人对受托人或者被聘用的人员职权的限制，不得对抗善意第三人，即赵某不得以此为由而宣布合同无效。 (2)根据《合同法》对租赁合同的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。所以，1万元的维修费用应当由甲企业承担。 (3)能随时解除。根据《合同法》对租赁合同的规定，租赁合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以作为承租人的个人独资企业可以随时解除合同。 (4)成立。根据租赁合同的相关规定，承租人未经过出租人同意将出租物转租的，出租人可以解除合同，李某没经甲的同意擅自转租，甲企业有权解除租赁合同。 (5)根据《合同法》和《担保法》的规定，转让经过登记的抵押物的，抵押权可以对抗受让人。所以甲企业可以向陈某行使抵押权，陈某清偿债务后可以向李某追偿。

解析

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