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某个人独资企业是由赵某以个人财产设立的,由于赵某还有一份固定工作,所以他聘用李某管理企业事务,并签订了委托合同,约定20万元以下的经营事务李某可以自行处理,涉及20万元以上的则要经过赵某同意方可实施。李某与甲企业洽谈一项租赁合同,李某以个人独资企业的名义租
某个人独资企业是由赵某以个人财产设立的,由于赵某还有一份固定工作,所以他聘用李某管理企业事务,并签订了委托合同,约定20万元以下的经营事务李某可以自行处理,涉及20万元以上的则要经过赵某同意方可实施。李某与甲企业洽谈一项租赁合同,李某以个人独资企业的名义租
admin
2009-03-15
39
问题
某个人独资企业是由赵某以个人财产设立的,由于赵某还有一份固定工作,所以他聘用李某管理企业事务,并签订了委托合同,约定20万元以下的经营事务李某可以自行处理,涉及20万元以上的则要经过赵某同意方可实施。李某与甲企业洽谈一项租赁合同,李某以个人独资企业的名义租用甲的机器设备9个月,租金在租赁期满时给付,对这些约定,双方没有订立书面合同,但订立了另一个书面的担保合同,李某以个人独资企业的厂房(市价30万元)作为履行付款义务的担保,并进行了抵押登记。在个人独资企业使用过程中,这些机器设备经常出现故障,当向甲要求维修时,甲企业以其未支付租金为由拒绝,李某为了维持生产的正常运行,只能自行维修,费用累计为1万元。三个月后,由于个人独资企业经营业务发生了调整,李某将该机器设备租给了乙企业使用,甲企业知道后,以个人独资企业未征求其同意为由,要求解除合同,并要求其支付相应的租金。双方僵持不下。个人独资企业经营状况不断恶化,赵某解散了企业,甲企业此时才知道李某已将用于抵押的厂房变卖给陈某。
要求:根据以上资料,回答下列问题:
(1)李某与甲企业签订的担保合同是否有效,说明理由。
(2)个人独资企业支付的维修费用应当由谁来承担?
(3)个人独资企业能否在不需要使用这些机器设备时随时解除租赁合同?说明理由。
(4)甲企业以李某擅自转租为由解除合同是否成立?
(5)甲企业应如何实现其抵押权?
选项
答案
(1)有效。首先该合同的形式符合法律的规定,以书面的形式订立,并且由于是以不动产为抵押物,根据法律的相关规定,应当进行登记,他们也确实予以了登记。其次,尽管盖厂房的价值为 30万元,超过了赵某对张某的授权范围,但是根据个人独资企业法的规定,投资人对受托人或者被聘用的人员职权的限制,不得对抗善意第三人,即赵某不得以此为由而宣布合同无效。 (2)根据《合同法》对租赁合同的规定,出租人应当履行租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。所以,1万元的维修费用应当由甲企业承担。 (3)能随时解除。根据《合同法》对租赁合同的规定,租赁合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以作为承租人的个人独资企业可以随时解除合同。 (4)成立。根据租赁合同的相关规定,承租人未经过出租人同意将出租物转租的,出租人可以解除合同,李某没经甲的同意擅自转租,甲企业有权解除租赁合同。 (5)根据《合同法》和《担保法》的规定,转让经过登记的抵押物的,抵押权可以对抗受让人。所以甲企业可以向陈某行使抵押权,陈某清偿债务后可以向李某追偿。
解析
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