某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。 B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该

admin2009-02-10 36

问题某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。
B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。请问：
(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤有哪些？

选项

答案(1)收集的资料如下。 ①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。 ②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。 ③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。 ④土地出让金或土地增值收益资料。 ⑤国家或当地市场的利率水平。 ⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。 (2)基本步骤。 ①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。 ②确定土地开发费。 ③计算利息。 ④计算土地开发利润。 ⑤计算土地增值收益。 ⑥计算有限年期土地使用权价格。

解析

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