公民刘涛、张直为同一居民楼邻居,刘涛住楼上,张直住楼下,现因刘涛希望卖出其房,张直找刘涛协商,并签订书面合同,张直以80万元价钱购买刘涛的房产。次日,刘涛的姐姐刘琳来看望刘涛,并提出愿出资90万元买刘涛的房产,刘涛又与刘琳订立书面合同,并于当天到房管部门办

admin2016-06-13  31

问题 公民刘涛、张直为同一居民楼邻居,刘涛住楼上,张直住楼下,现因刘涛希望卖出其房,张直找刘涛协商,并签订书面合同,张直以80万元价钱购买刘涛的房产。次日,刘涛的姐姐刘琳来看望刘涛,并提出愿出资90万元买刘涛的房产,刘涛又与刘琳订立书面合同,并于当天到房管部门办理了过户登记。
请问:
(1)刘涛与张直之间的合同是否成立?张直是否取得房屋所有权?
(2)刘涛与刘琳之间的合同是否成立?刘琳是否取得房屋所有权?
(3)如果刘琳明知刘涛与张直有合同在先,仍订立合同并出资购买刘涛的房产,刘琳是否能取得该房所有权?
(4)如果刘琳住入该房后,张直拒绝刘琳从楼梯上下,并拿出其产权证,产权证的确将楼梯产权确认给张直,张直这种行为是否合法?
(5)如果刘琳住人该房后,张直每晚卡拉OK直至深夜,这种行为是否侵犯刘琳的合法权益?

选项

答案(1)刘涛与张直之间意思表示一致,并具有相应行为能力,且无违法情形,合同已经成立。但因未办理相应过户登记手续,张直不能取得房屋的所有权。 《合同法》第32条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依此,合同已经成立。但是基于不动产物权的公示公信原则及关于不动产转让的规定,未办理登记手续,房屋所有权没有转移。办理登记手续,房屋所有权才发生转移。 (2)合同已经成立。理由同上。但因刘涛与刘琳已办理相应产权过户登记,所有权由刘涛移转到刘琳。 (3)刘琳即使明知刘涛与张直有合同在先,但房屋所有权仍在刘涛,刘琳同刘涛签订合同并办理过户手续并不违法,刘琳仍能取得房屋所有权。《合同法》第132条规定,出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。 依照前面的分析,房屋的所有权没有合法转移,出卖人仍保有所有权,其有权处分自己的财产,因而后一合同有效成立,经过登记手续后,所有权转移。 (4)张直这种行为是不合法的。楼梯属于建筑物区分所有中的共有部分,确认为某一方所有的行为是无效的。刘琳有权使用该楼梯。建筑物区分所有有专有部分和共有部分之分。对于共有部分,为相关区分所有权人共有,不得分割,即使分割,也是无效的。 (5)张直的行为违反了相邻关系的处理原则,是侵犯刘琳相邻权的行为。《民法通则》第83条规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

解析
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