2. 工程
  3. 某在建写字楼的总建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1．25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元／(m2.天)，每年计365天，

某在建写字楼的总建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1．25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元／(m2.天)，每年计365天，

admin2016-02-09  39
问题 某在建写字楼的总建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1．25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元／(m2.天)，每年计365天，空置率为10％，资本化率为5％，折现率为15％。该在建写字楼建成后的房地产现值为(    )万元。
选项 A、29807
B、30867
C、35755
D、36194
答案A
解析 (1)净收益A=2×365×(1-10％)×3=1971(万元)
    (2)V=A／Y=1971／5％=39420(万元)
    (3)在建写字楼建成后的房地产现值=39420／(1+15％)(3-1.25+3／12)=29807(万元)。要注意此题是自愿转让前提或被迫转让前提估价，价值时点为预计转让时点，而不是转让完成时时点，相比自主开发前提，由于多一个“前期”，计算出的开发价值要低些。
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