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  3. 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目

下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目

admin2009-05-10  119
问题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
   一、估价项目名称
   ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
   二、委托估价方
   (略)
   三、受托估价方
   (略)
   四、估价目的
   本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
   五、估价依据
   (1)《中华人民共和国土地管理法》。
   (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
   (3)《城镇土地估价规程》。
   (4)土地估价委托书。
   (5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。
   六、估价基准日
   二○○五年十二月三十一日。
   七、估价日期
   二○○五年十二月三十日至二○○六年一月五日。
   八、地价定义
   待估宗地的价格是在以下设定条件下于二○○五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
   九、估价结果
   估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为以下内容。
   评估土地面积：2504.1m2。
   单位面积地价：4069.07元/m2。
   总地价：10189358元。
   大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
   十、需要特殊说明的事项
   (一)假设条件
   (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
   (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
   (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
   (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
   (5)委托方提供的资料属实。
   (二)估价结果和估价报告的使用
   (1)土地估价报告仅为委托方XX公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
   (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
   (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
   十一、土地估价师签字
   (1)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
   (2)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
   十二、土地估价机构
   土地估价机构负责人签字：×××
   (土地估价机构公章)
                                                                                                               二○○六年一月五日
   请根据上述内容回答以下问题。
   1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。
   2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。
   3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？
   4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是(    )(只有1个选项)。
   A．评估对象的规划开发程度    B．评估对象的实际开发程度
   C．根据委托方要求划定的开发程度    D．根据资产评估要求界定的开发程度
   5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指• (    )(只有一个选项)。
   A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
   B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
   C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果
   D．委托方应该承担资料不实的责任
   6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。
选项
答案不正确。理由如下。 (1)一项估价只能有一个目的。 (2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果依据。 2．不正确。理由如下。 (1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。 (2)随着时间的变化，土地可能发生增值和贬值，需要重新评估。 3．一般包括：①法律法规方面；②估价技术方面；③估价对象权属方面；④估价委托要求方面(目的、范围等)；⑤现场勘察情况。 缺少：估价对象权属方面。 4．B 5．C 6．不违反。理由如下。 (1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。 (2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。
解析
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