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某市房地产开发公司(增值税一般纳税人)专门从事普通标准住宅商品房开发。该公司2016年6月1日在该市开工建设某住宅小区,至2017年11月2日该小区竣工决算。该公司可供出售普通标准住宅总面积为9.1万平方米。该项目支付土地出让金13000万元,房地产开发成
某市房地产开发公司(增值税一般纳税人)专门从事普通标准住宅商品房开发。该公司2016年6月1日在该市开工建设某住宅小区,至2017年11月2日该小区竣工决算。该公司可供出售普通标准住宅总面积为9.1万平方米。该项目支付土地出让金13000万元,房地产开发成
admin
2018-05-25
29
问题
某市房地产开发公司(增值税一般纳税人)专门从事普通标准住宅商品房开发。该公司2016年6月1日在该市开工建设某住宅小区,至2017年11月2日该小区竣工决算。该公司可供出售普通标准住宅总面积为9.1万平方米。该项目支付土地出让金13000万元,房地产开发成本48800万元,利息支出为1000万元,其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。公司营销部门在制定售房方案时,拟定了两个方案,方案一:销售价格为平均售价11688元/平方米;方案二:销售价格为平均售价11988/平方米。假定所建住宅楼全部销售,两种方案的销售价格均未超过当地普通标准住宅标准。
要求:
分别计算各方案该公司应纳的土地增值税。
选项
答案
方案一应缴纳的土地增值税为: (1)转让房地产的收入=9.1×11688-(9.1×11688-13000)/(1+11%)×11%=97108.83(万元) (2)计算扣除项目: ①取得土地使用权所支付的金额:13000万元 ②房地产开发成本:48800万元 ③房地产开发费用=(13000+48800)×10%=6180(万元) ④与转让房地产有关的税金: 城建税、教育费附加和地方教育附加=(9.1×11688-13000)/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)=11 10.24(万元) ⑤加计扣除=(13000+48800)×20% =12360(万元) 扣除项目金额合计=13000+48800+6180+1110.24+12360=81450.24(万元) (3)增值额=97108.83-81450.24=15658.59(万元) (4)增值率=15658.59÷81450.24×100%=19.22%<20% 建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。 方案二应缴纳的土地增值税为: (1)转让房地产的收入=9.1×11988-(9.1×11988—13000)/(1+11%)×11%=99568.29(万元) (2)计算扣除项目: ①取得土地使用权所支付的金额:13000万元 ②房地产开发成本:48800万元 ③房地产开发费用=(13000+48800)×10%=6180(万元) ④与转让房地产有关的税金: 城建税、教育费附加和地方教育附加=(9.1×11988-13000)/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)=1142.70(万元) ⑤加计扣除=(13000+48800)×20%=12360(万元) 扣除项目金额合计=13000+48800+6180+1142.70+12360=81482.70(万元) (3)增值额=99568.29-81482.7=18085.59(万元) (4)增值率=18085.59÷81482.7×100%=22.20% 适用税率30% (5)土地增值税税额=18085.59×30%=5425.68(万元)
解析
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涉税服务实务
税务师职业资格
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