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  3. 某市房地产开发公司(增值税一般纳税人)专门从事普通标准住宅商品房开发。该公司2016年6月1日在该市开工建设某住宅小区，至2017年11月2日该小区竣工决算。该公司可供出售普通标准住宅总面积为9．1万平方米。该项目支付土地出让金13000万元，房地产开发成

某市房地产开发公司(增值税一般纳税人)专门从事普通标准住宅商品房开发。该公司2016年6月1日在该市开工建设某住宅小区，至2017年11月2日该小区竣工决算。该公司可供出售普通标准住宅总面积为9．1万平方米。该项目支付土地出让金13000万元，房地产开发成

admin2018-05-25  59
问题 某市房地产开发公司(增值税一般纳税人)专门从事普通标准住宅商品房开发。该公司2016年6月1日在该市开工建设某住宅小区，至2017年11月2日该小区竣工决算。该公司可供出售普通标准住宅总面积为9．1万平方米。该项目支付土地出让金13000万元，房地产开发成本48800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10％。公司营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价11688元／平方米；方案二：销售价格为平均售价11988／平方米。假定所建住宅楼全部销售，两种方案的销售价格均未超过当地普通标准住宅标准。
    要求：
分别计算各方案该公司应纳的土地增值税。
选项
答案方案一应缴纳的土地增值税为： (1)转让房地产的收入＝9．1×11688－(9．1×11688－13000)／(1＋11％)×11％＝97108．83(万元) (2)计算扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额：13000万元 ②房地产开发成本：48800万元 ③房地产开发费用＝(13000＋48800)×10％＝6180(万元) ④与转让房地产有关的税金： 城建税、教育费附加和地方教育附加＝(9．1×11688－13000)／(1＋11％)×11％×(7％＋3％＋2％)＝11 10．24(万元) ⑤加计扣除＝(13000＋48800)×20％ ＝12360(万元) 扣除项目金额合计＝13000＋48800＋6180＋1110．24＋12360＝81450．24(万元) (3)增值额＝97108．83－81450．24＝15658．59(万元) (4)增值率＝15658．59÷81450．24×100％＝19．22％<20％ 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。 方案二应缴纳的土地增值税为： (1)转让房地产的收入＝9．1×11988－(9．1×11988—13000)／(1＋11％)×11％＝99568．29(万元) (2)计算扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额：13000万元 ②房地产开发成本：48800万元 ③房地产开发费用＝(13000＋48800)×10％＝6180(万元) ④与转让房地产有关的税金： 城建税、教育费附加和地方教育附加=(9．1×11988－13000)／(1＋11％)×11％×(7％＋3％＋2％)＝1142．70(万元) ⑤加计扣除＝(13000＋48800)×20％＝12360(万元) 扣除项目金额合计＝13000＋48800＋6180＋1142．70＋12360＝81482．70(万元) (3)增值额＝99568．29－81482．7＝18085．59(万元) (4)增值率＝18085．59÷81482．7×100％＝22．20％ 适用税率30％ (5)土地增值税税额＝18085．59×30％＝5425．68(万元)
解析
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