2. 工程
  3. 某工业开发区于2001年5月底取得农地使用权，年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为30万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为3亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开

某工业开发区于2001年5月底取得农地使用权，年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为30万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为3亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开

admin2009-04-28  18
问题 某工业开发区于2001年5月底取得农地使用权，年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为30万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为3亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地还原率为12%。试根据以上资料估算2003年5月底开发完成后出售土地的平均单价。
选项
答案(一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的开发完成后出售土地的平均单价。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。 (二)方法选择与解题思路 1．方法选择 题目主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。 考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。 2．解题思路 由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，确定土地剩余的使用年期。 基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和土地出让金分别进行年期修正，均修正为剩余使用年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。 (三)公式与计算步骤 该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为： 开发区某宗地的单价＝(取得开发区用地总成本+开发区土地开发总成本+正常的开发利润总额)/(开发区总面积×可转让土地面积的比率×用途、区位等因素修正系数) 单位面积土地取得费用＝30万元/亩 ＝300000元/666.67平方米 ＝450(元/平方米) 单位面积土地开发费用＝300000000元/1000000平方米 ＝300(元/平方米) 单位面积利息＝450×[(1+10%)2-1]+300×{40%×[(1+10%)1.5-1]+60%×[(1 +10%)0.5-1] ＝121.73(元/平方米) 单位面积利润＝(450+300)×15%＝112.5(元/平方米) 单位面积土地增值收益＝(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率 ＝(450+300+121.73+112.5)×20% ＝196.85(元/平方米) 可销售面积土地单价＝(450+300+121.73+112.5+196.85)/70% ＝1687.26(元/平方米) 单位可销售面积48年使用权价格＝1687.26×[1-1/(1+12%)48]＝1679.94(元/平方米) (四)难点与常见错误分析 1．难点 对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，题目更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度： (1)某些条件比较隐讳。题目未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。 (2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为48年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。 2．常见错误分析 (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。 (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米”，也可使用“万元/亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米”。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，“亩”与“平方米”之间的换算，可采用“1亩＝666.67平方米”或“1亩＝1/0.0 015平方米”，1公顷＝15亩＝10 000平方米。 (3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土．地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。 假若题目土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。 (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。 (5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格；或仅对土地成本价格进行年期修正；或错将土地剩余使用年期确定为50年。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价＝无限年地价/土地还原率×年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。 (6)题目未给出土地增值收益率，但土地增值收益可依据土地出让金确定， (7)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。 (8)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。
解析
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