2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定。认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时

admin2012-11-09 37

问题 2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定。认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答问题。
公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：( )

选项 A、登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护
B、登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护
C、登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力
D、商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可

答案B

解析《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《城市房地产管理法》第45条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”该条款并没有明确规定登记备案后生效，故该预售合同仍然是成立时生效，也就是说，该登记属于备案式登记，对预售合同的效力不产生任何影响。因此，登记备案不是合同的生效要件，该合同应受法律保护，A选项错误，不当选。“应当”一词说明登记备案是商品房预售人的法定义务，C选项认为其属当事人的权利是错误的，不当选，D选项认为无需登记备案也是错误的，也不当选。

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试卷二

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