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  3. 某市一房地产开发公司，发生业务如下： (1)2014年年底取得一宗土地使用权，支付土地出让金6500万元，并按规定缴纳了契税，办理了土地使用权证。 (2)2015年年初占用该土地面积的85％开发写字楼。开发期间发生开发成本4500万元；发生管理费用

某市一房地产开发公司，发生业务如下： (1)2014年年底取得一宗土地使用权，支付土地出让金6500万元，并按规定缴纳了契税，办理了土地使用权证。 (2)2015年年初占用该土地面积的85％开发写字楼。开发期间发生开发成本4500万元；发生管理费用

admin2016-06-19  41
问题 某市一房地产开发公司，发生业务如下：
  (1)2014年年底取得一宗土地使用权，支付土地出让金6500万元，并按规定缴纳了契税，办理了土地使用权证。
  (2)2015年年初占用该土地面积的85％开发写字楼。开发期间发生开发成本4500万元；发生管理费用2500万元、销售费用1500万元、利息费用500万元(不能提供金融机构的贷款证明)。10月初该写字楼竣工验收，10一11月，房地产开发公司将写字楼总面积的3／5直接销售，销售合同记载取得收入为15000万元；12月，该房地产开发公司将写字楼的1／5分配给股东。剩余的1／5公司转为办公楼自用。
  (3)2015年12月将旧办公楼一栋出售，合同注明取得销售收入2000万元；该办公楼原购房发票上注明购买日期为2010年10月，价格为1200万元，已提取折旧600万元。不能取得评估价格。
  (其他相关资料：当地政府规定，房地产开发费用计算土地增值额时准予扣除的比例为10％；契税税率为4％)
  要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
  (1)该房地产开发公司计算写字楼土地增值税时，准予扣除项目的金额；
  (2)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税；
  (3)该房地产开发公司转让旧办公楼计算土地增值税时，准予扣除项目的金额；
  (4)该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳的土地增值税。
选项
答案(1)开发写字楼的1／5分配给股东应视同销售缴纳土地增值税。 所以转让写字楼共应确认销售收入=15000÷(3／5)×(4÷5)：20000(万元) 契税=6500 × 4％=260(万元) 准予扣除的取得土地使用权所支付的金额=(6500+260)×85％×(4÷5)=4596．80(万元) 准予扣除的开发成本=4500×(4÷5)=3600(万元) 准予扣除的开发费用=(4596．80+3600)×10％=819．68(万元) 准予扣除的税金及附加=20000×5％×(1+7％+3％+2％)=1120(万元) 加计扣除金额=(4596．80+3600)×20％=1639．36(万元) 扣除项目金额总计=4596．80+3600+819．68+1120+1639．36=11775．84(万元) (2)增值额=20000—11775．84=8224．16(万元) 增值率=8224．16÷11775．84×100％=69．84％，适用税率为40％，速算扣除系数为5％。 销售写字楼应缴纳土地增值税=8224．16×40％一11775．84×5％=2700．87(万元) (3)扣除项目金额合计=1200×(1+5 ×5％)+(2000—1200)×5％×(1+7％+ 3％+2％)+2000 × 0．05％=1545．8(万元) (4)增值额=2000—1545．8=454．2(万元)，增值率=454．2÷1545．8 × 100％=29．38％，所以，适用税率是30％。销售旧办公楼应缴纳土地增值税=454．2×30％=136．26(万元)。
解析
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