某开发商以6000万元人民币购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为650,建筑层数共20层,从-2~+3层建筑面积均相等。地下2层中,-1层为车库,有供出售的95个车位,-2层为人防和技术设备用

admin2009-05-28  49

问题 某开发商以6000万元人民币购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为650,建筑层数共20层,从-2~+3层建筑面积均相等。地下2层中,-1层为车库,有供出售的95个车位,-2层为人防和技术设备用房(不可出售的地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上4~18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售周期为6个月);平均建造成本为3500元/m2,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%:地价款在项目开发初期一次投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2,停车位售价为12万元/个:销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

选项

答案(1)总开发价值:①项目总建筑面积:4500×7.5=33750m2 ②基底面积:4500×65%=2925m2 ③住宅出售面积:33750-2925×5=19125m2 ④商业用房建筑面积:2925×3=8775m2 ⑤项目开发价值(分项)A.住宅:8000×19125×(1-6%)=14382万元B.车位: 12×95×(1-6%)=1071.6万元C.商业:2000×8775×5.5=9652.5万元 出租部分无销售现金总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1万元 (2)开发成本:①购地费:6000万元;②建造成本:3500×33750=11812.5万元 ③专业人员费用:11812.5×8%=945万元 ④管理费用:11812.5×5%=590.625万元 ⑤财务费用:6000×[(1+7.5%)3.5-1]+(11812.5+945+590.625)×[(1+ 7.5%)1.5-1]=3257.72万元 ⑥销售费用:(8000×19125+120000×95)×2.5%=411万元 ⑦开发总成本:6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845万元 开发商利润:26106.1-23016.845=2089.255万元 成本利润率:2089.255/23016.845×100%=9.077%

解析
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