2. 工程
  3. 某开发商以6000万元人民币购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为650，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下2层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用

某开发商以6000万元人民币购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为650，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下2层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用

admin2009-05-28  91
问题 某开发商以6000万元人民币购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为650，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下2层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售的地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%：地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12万元/个：销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
选项
答案(1)总开发价值：①项目总建筑面积：4500×7.5=33750m2 ②基底面积：4500×65%=2925m2 ③住宅出售面积：33750-2925×5=19125m2 ④商业用房建筑面积：2925×3=8775m2 ⑤项目开发价值(分项)A．住宅：8000×19125×(1-6%)＝14382万元B．车位： 12×95×(1-6%)＝1071.6万元C．商业：2000×8775×5.5=9652.5万元 出租部分无销售现金总价值＝a+b+c＝143182+1071.6+9652.5＝25106.1万元 (2)开发成本：①购地费：6000万元；②建造成本：3500×33750=11812.5万元 ③专业人员费用：11812.5×8%＝945万元 ④管理费用：11812.5×5%=590.625万元 ⑤财务费用：6000×[(1+7.5%)3.5-1]+(11812.5+945+590.625)×[(1+ 7.5%)1.5-1]＝3257.72万元 ⑥销售费用：(8000×19125+120000×95)×2.5%＝411万元 ⑦开发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845万元 开发商利润：26106.1-23016.845＝2089.255万元 成本利润率：2089.255/23016.845×100%＝9.077%
解析
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