某宾馆总建筑面积10000m2。一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190问(建筑面积7600m2)、会议室2问(建筑面积200m2)、自用办公室3问(

admin2022-07-08 34

问题某宾馆总建筑面积10000m²。一层建筑面积2000m²，其中500m²为宾馆大堂，1500m²出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190问(建筑面积7600m²)、会议室2问(建筑面积200m²)、自用办公室3问(建筑面积200m²)。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30％；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15 000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8 000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40％。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8％。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。

选项

答案(1)一层餐厅和咖啡厅价格-(15000×1500)元=2250万元； (2)宾馆客房年总收益=(200×190×365)元×(1-30％)=970．9万元； (3)宾馆会议室年总收益=(500×20×2×12)元=24万元； (4)宾馆年总费用=970．9万元×40％=388．36万元； (5)宾馆自营部分年纯收益=(970．9+24-388．36)万元=606．54万元； (6)宾馆自营部分价格= [*] =7581．75万元(含大堂、办公室、会议室、客房)； (7)该宾馆的正常总价格=(2 250+7 581．75)万元=9 831．75万元。

解析

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房地产估价理论与方法

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