2. 工程
  3. 某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一幢塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达 3800元/平方米。开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入

某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一幢塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达 3800元/平方米。开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入

admin2009-04-28  45
问题 某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一幢塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达 3800元/平方米。开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5．85%，销售税费为不动产总价的6%。
   若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?
选项
答案(一)审题 (1)明确题目要求。本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少。与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价。 (2)了解有关资料。本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投入情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。了解这些内容有助于构思解题方法。 (3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。 (二)方法选择与解题思路 1．方法选择 本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少，属房地产开发项目投资分析问题。 2．解题思路 采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等；将各项计算结果和地价代入剩余法计算公式，可得到一个含未知数x的等式，求解后即可得到建筑容积率数值。 (三)公式与计算步骤 1．基本公式 地价＝不动产总价－建筑费及专业费等－利息－利润－销售税费 2．计算步骤 (1)选择计算方法： 本题适宜采用剩余法进行计算 (2)计算房地产总价： 设最低容积率为x，则总建筑面积为2000x平方米 3800×2000x/10000＝760x(万元) (3)建筑费及专业费等 1500×2000x/10000＝300x(万元) (4)利息： 地价利息＝700×[(1+5.85%)2-1]＝84.30(万元) 建筑费及专业费等利息＝300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1)+300x×60%×[(1+5. 85%)0.5-1)＝15.87x(万元) (5)销售税费： 760x×6%＝45.60x(万元) (6)利润： 760x×18%＝136.80x(万元) (7)代入公式进行计算； 地价＝房地产总价－建筑费专业费－利息－销售税费－利润 700＝760x－300x－(84.30+15.87x)-45.60x－136.80x 261.73 x＝784.30 x＝3.0 即该开发公司若要实现18%的利润率，最低建筑容积率应达到3.0。 (四)难点及常见问题分析 (1)在答题过程中应先设最低容积率x，并根据题目所给的土地面积列出总建筑面积的算式，否则是难以进行计算的。 (2)在本题中由于给的是房屋单位面积售价，因此利用房屋单位面积售价和总建筑面积计算房地产总价，如果题目给的条件是房屋租金，则可利用所给租金采用收益还原法计算房地产总价。 (3)利息的计算应区分不同投资的资金投入时间和投入方式，因此一般至少应将地价利息与建筑费和专业费利息分开计算，且投资在一年以上就应计算复利。常见的错误是地价利息和建筑费及专业费利息不分开计算，或者即使分开计算而计息期算错。 (4)销售税费和利润的计算主要应注意计算基础，计算基础必须按照题目给定的条件进行确定。本题销售税费和利润的计算基础均是不动产总价，有时利润的计算基础也可以是预付总资本，因此应根据题目的说明确定计算公式。
解析
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