2. 工程
  3. 估价对象概况：本估价对象是一幢2层楼宾馆，1993年7月建成完工并投入使用。该旅馆拥有46个客房，其中32个单人间，14个标准间，客房使用面积为1158平方米；位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近，离城中心约15公里，交通便利；年营业天数为351天。该

估价对象概况：本估价对象是一幢2层楼宾馆，1993年7月建成完工并投入使用。该旅馆拥有46个客房，其中32个单人间，14个标准间，客房使用面积为1158平方米；位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近，离城中心约15公里，交通便利；年营业天数为351天。该

admin2013-06-10  36
问题 估价对象概况：本估价对象是一幢2层楼宾馆，1993年7月建成完工并投入使用。该旅馆拥有46个客房，其中32个单人间，14个标准间，客房使用面积为1158平方米；位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近，离城中心约15公里，交通便利；年营业天数为351天。该旅馆的主要客人是商务旅游人士。旅馆占地3628平方米，基准地价为560元/平方米，建筑成本约为1 780 000元。估价要求：评估该旅馆房地产2001年7月20日的市场价值。
选项
答案(一)审题 (1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。 (2)明确估价时点。要求估价时点为2004年11月，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。 (3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。 (4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积，房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率，有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率，土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)方法选择与解题思路 1．方法选择 分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本；市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。 2．解题思路 (1)根据房屋出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)计算步骤 (1)选择估价方法。该宗房地产是用于经营的旅馆，为收益性不动产，适用于收益法估价，故：选用收益法。 (2)搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如下。 ①客房部： 单人间价格为500元/夜，标准间为650元/夜，平均入住率为50%，团体客人优惠10%。 ②旅馆参数： 旅馆的全部使用年限为50年，维护成本占建筑物成本的比例约为0.6%，管理成本约占毛收益的3%，租金损失风险为毛收益的4%。 (3)测算该旅馆的年有效毛收益： 年有效毛收益＝(500×32+650×14)×351×50%＝4 405 050(元) (4)测算年运营成本。 ①维护成本： 维护成本＝1 780 000×0.6%＝10 680(元) ②管理成本： 管理成本＝4 405 050×3%＝132 151.5(元) ③租金损失： 租金损失：4 405 050×4%＝176 9.02(元) 可以得出： 年运营成本：①+②+③＝10 680+132 151.5+176 202＝319 033.5(元) (5)计算年净收益： 年净收益＝年有效毛收益－年运营成本 ＝4 405 050－319 033.5 ＝4 086 017(元) (6)确定还原利率，在调节市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上确定还原利率为10%。 (7)计算旅馆价格，判断净收益基本上每年不变，且因收益年限为有限年限，故具体的收益法计算公式为： P＝a/r[1-1/(1+r)n] 上述公式中的收益年限n等于41年(因为旅馆于1993年建成，使用年限为50年，在估价时点已使用9年)，则： P＝4 086 017/10%[1-1/(1+10%)41] P＝40 039 436(元) (8)估价结果：根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象于2001年7月20日的市场价值为4000万元。 (四)难点与常见错误分析 1．难点 (1)估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。 (2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有几个难点： ①计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。 ②计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。 ③计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。 (3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。 2．常见错误分析 (1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说明的。 (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算。这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。 (3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。 (4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益二建筑物现值×建筑物还原率。有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。 (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50-5＝45年。
解析
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