某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比

admin2012-10-09 71

问题某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。

选项

答案(1)先列出该项目的现金流量表： [*] =-1200-265.49+209.10+194.30+180.54+167.76+155.88 +144.85+134.60+125.06+746.79=425.63(万元) (3)求该项目的内部收益率FIRR： ①先设i1=18%，求FNPV1： [*] 1200-252.55+189.21+167.25+147.83+130.67+115.50+102.09+90.24+79.77+378.74=-51.25(可以认为近似为零，因FIRR只取小数点后两位所致。)可判断此房地产投资项目是可行的，因其FNPV(i=13%)＞0，FIRR=18.79%＞10%。

解析

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