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某幢房屋的建筑面积为5000m2,该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的7%,管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,建设期为两年,费用第一年投入 60%
某幢房屋的建筑面积为5000m2,该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的7%,管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,建设期为两年,费用第一年投入 60%
admin
2010-06-11
70
问题
某幢房屋的建筑面积为5000m
2
,该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/m
2
,专业费用为建筑安装工程费的7%,管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,建设期为两年,费用第一年投入 60%,第二年投入40%,年利率为6%,开发商销售利润率为25%,销售税费为重新购建价格的6%。另外,该幢房屋的电梯已落后,如果将该电梯更换为功能先进的新电梯,估计需要拆除费用2万元,可回收残值3万元,安装新电梯需要120万元,要比在建造同类房屋时一同安装多花费20万元。估计该旧电梯的重置价格为60万元,已计提折旧45万元。请计算该房屋扣除电梯落后引起的折旧后的价值。
选项
答案
设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下: (1)建筑安装工程费=1200(元/m
2
) (2)专业费用=1200×7%=84(元/m
2
) (3)管理费用=(1200+84)×3%=38.52(元/m
2
) (4)销售费用=VB×5%=0.03VB(元/m
2
) (5)投资利息=(1200+84+38.52+0.03VB)×[60%×1+6%)×1.5+40%×(1+6%)×0.5-1) =98.12+0.002 VB(元/m
2
) (6)销售税费=VB×6%=0.06VB(元/m
2
) (7)开发利润:VB×25%=0.25VB(元/m
2
) (8)VB=1200+84+38.52+0.03VB+88.12+0.002VB+0.06VB+0.25VB VB=2143.83(元/m
2
) 重新购建总价=2143.83×5000=1071.92(万元) 该办公楼因电梯落后引起的折旧=(60-45)+(2-3)+20=34(万元) 该房屋扣除电梯落后引起的折旧后的价值=1071.915-34=1037.92(万元)
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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