2. 工程
  3. 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该

某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该

admin2012-08-26  57
问题 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费按照征地费总额的4％征收；耕地占用税按5元／m2征收；耕地开垦费按10元／m2计收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／m2。
假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。
选项
答案1.解题思路与方法选用 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。 2.解题步骤 (1)计算土地取得费及税费。土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为： 1)最高补偿标准=2000×30／666.67元／m2=60000／666.67元／m2=90元／m2 2)青苗补偿及地上物补偿=2000／666.67元／m2=3.0元／m2 3)征地费=(90+3.0)元／m2=93.0元／m2 4)征地管理费=93.0元／m2×4％=3.72元／m2 5)耕地占用税=5元／m2 6)耕地开垦费=10元／m2 7)土地取得费及税费=(93.0+3.72+5+10)元／m2=111.72元／m2 (2)土地开发费 土地开发费=90元／m2 (3)投资利息 投资利息={111.72×[(1+8％)1.5一1]+90×[(1+8％)0.76一1])元／m2=19.02元／m2 (4)投资利润 投资利润=(111.72+90)元／m2×15％=30.26元／m2 (5)计算土地成本价格 成本价格=(111.72+90+19.02+30.26)元／m2=251.0元／m2 (6)计算土地增值 根据题意，这里土地增值率取20％，则 土地增值=251元／m2×20％=50.2元／m2 (7)计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价=(251.0+50.2)元／m2=301.2元／m2 (8)计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价=301.2元／m2／80％=376.5元／m2 即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376.5元／m2。
解析
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