某县城一家房地产开发企业2015年度支付土地使用权价款及相关税费共计1802.5万元取得一宗土地的使用权,将其中80%的面积用于开发建造10栋住宅楼,当年建成后,80%的建筑面积直接对外销售,取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租,本年度内取得租金

admin2016-06-06  29

问题 某县城一家房地产开发企业2015年度支付土地使用权价款及相关税费共计1802.5万元取得一宗土地的使用权,将其中80%的面积用于开发建造10栋住宅楼,当年建成后,80%的建筑面积直接对外销售,取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租,本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的账面记录的成本、费用有:
  (1)企业账面的房地产开发成本2620万元,其中包括前期拆迁补偿费90万元,直接建筑成本2l00万元,环卫绿化工程费用60万元,利息费用370万元(利息费用未超过同期银行贷款利率,但无法提供银行贷款证明)。
  (2)发生管理费用450万元、销售费用280万元。
  当地政府规定,房地产开发费用的扣除比例为9%。
  根据上述资料,回答下列问题:
  (1)该房地产开发企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加合计数;
  (2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数;
  (3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的房地产开发费用;
  (4)该房地产开发企业的土地增值额;
  (5)该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。

选项

答案(1)该房地产开发企业应缴纳的营业税、城建税和教育费附加、地方教育附加合计数: 营业税=7648×5%+63×5%=385.55(万元) 县城的城建税税率是5% 城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加:385.55×(5%+3%+2%)=38.56(万元) 合计数=385.55+38.56=424.11(万元) (2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数: 取得土地使用权支付金额=1802.5×80%×80%=1153.6(万元) 注意购入土地只进行了80%面积的开发,开发的面积中,只有80%的比例实现了销售。 开发成本=(2620—370)×80%=1800(万元) 企业房地产开发核算将利息费用计入成本,但在计算土地增值税时,需要将开发成本中记录的利息支出剔除。 允许扣除的土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数=1153.6+1800=2953.6(万元) (3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的房地产开发费用 开发费用=(1153.6+1800)×9%=2953.6×9%=265.82(万元) (4)该房地产开发企业的土地增值额: 与转让房地产有关的税金=7648×5%×(1+5%+3%+2%)=420.64(万元) 加计扣除=(1153.6+1800)×20%=590.72(万元) 允许扣除项目金额合计=1153.6+1 800+265.82+420.64+590.72=4230.78(万元) 土地增值额=7648—4230.78=3417.22(万元) (5)2015年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税: 土地增值率=3417.22÷4230.78×100%=80.77%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。 土地增值税额=3417.22×40%一4230.78×5%=1366.89—211.54=1155.35(万元)。

解析
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