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某写字楼坐落在××市××大街,其土地总面积为10000m2,土地使用年限为40年,从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层,第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m2,以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000m
某写字楼坐落在××市××大街,其土地总面积为10000m2,土地使用年限为40年,从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层,第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m2,以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000m
admin
2009-03-28
65
问题
某写字楼坐落在××市××大街,其土地总面积为10000m
2
,土地使用年限为40年,从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层,第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m
2
,以上各层均为3800m
2
。首层大厅面积为1000m
2
,走廊、楼梯间、公共房间、竖井等面积共700m
2
,其余长年出租为咖啡厅和餐厅,月租金为170元/m
2
,其余楼层出租为办公之用,可出租的使用面积占建筑面积的70%。按12元/(m
2
·日)收取租金,空置及租金损失率为5%。
该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的40%。经调查可知,附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为5000元/m
2
,土地化资本率为8%,建筑物资本化率为10%。当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室,其正常租金分别为200元/(m
2
·月)与10元/(m
2
·日)。
1998年12月,写字楼业主欲给此房地产投保,委托一家房地产估价机构对其1998年12月25日的保险价值进行估价。
估价计算如下:
(1)有效毛收入:[(4000-1000-700)×270×12+(4000×2+3800×18)×70%×12× 365]×95%=226987680元
(2)总费用:76400×70%×12×365×95%×40%=89012112元
(3)总净收益:226987680-89012112=137975568元
(4)土地净收益:(4000×3+3800×16)×5000×8%=72800×400=29120000元
(5)建筑物净收益:137975568-29120000=108855568元
即该房地产1997年12月25日的保险价值为1281793748.78元
选项
答案
有效毛收入应为: 2300×300×12+61200×70%×10×365×0.95=156827700元 (2)总费用应为; 61200×70%×10×365×95%×40%=59419080元 (3)总净收益应为: 156827700-59419080=97408620元 (4)土地净收益应为: [*] 即该房地产1998年12月25日的保险价值为645405967.32元。
解析
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